Risicoparagraaf | VGP 2024

Waalsprong

Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de VGP2024 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 52,2 mln. negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2024 bedraagt € 31,7 mln. negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee netto contant € 20,5 mln. (€ 52,2 - € 31,7 mln.). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2023 is het risico met € 28,1 mln. afgenomen. Tussentijds is bij de Stadsrekening 2022 besloten om het risico van een opbrengstendaling alsnog te verwerken in het resultaat van de planexploitaties. Hierdoor is het risicoprofiel t.o.v. de VGP2023 destijds gedaald met € 20,2 mln. Het huidige risicoprofiel laat dus een daling zien t.o.v. de Stadsrekening 2022 met € 7,9 mln. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2024.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol, maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. De problemen rond netcongestie spelen daarbij uitdrukkelijk een rol. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2025), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.

Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen, andere overheden en nutsbedrijven, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden.
Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé.
Mogelijk hogere plankosten vanwege latere fasering vanwege bijv. netcongestie.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, de parameter voor kostenstijging en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:

In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten.
We gaan in overleg met ProRail over de verdeling van de mogelijke extra kosten.
We blijven continu in overleg met nutsbedrijven over planning en programmering.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

In de planexploitaties is conform besloten in de Stadsbegroting 2024-2027 uitgegaan van fors lagere opbrengstenparameters, met name voor woningbouw. Omdat de markt nu wat lijkt te stabiliseren is een kans opgenomen dat deze parameters hoger uit kunnen vallen.
De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen:

Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.

Totaal risico Waalsprong € 21,0 miljoen

Stationsgebied
Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Waalsprong en Winkelsteeg Kanaalzone, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep, een Monte Carlo risico analyse opgesteld.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 50,0 mln. op eindwaarde. Dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Stadbegroting 2024-2027 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 48,6 mln. op eindwaarde. Op totaalniveau is het risicoprofiel redelijk stabiel maar op onderdelen zijn er wel degelijk mutaties. Zo zorgt de duidelijkheid binnen een aantal projecten voor een kleiner risicoprofiel. We hebben meer duidelijkheid gekregen door de aanbesteding van de Westentree en het sluiten van een koop- realisatieovereenkomst voor de voormalige UWV. Daar staat tegenover dat we een overschrijding verwachten op de plankosten. Hierover is i n dit VGP een risico opgenomen.

De grootste risico’s zijn:

Fasering

Vertraging project; het project loopt langer door dan 2030.

Kosten

Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT (centrumzijde station);
Planontwikkelingskosten; we zien in 2022 en 2023 dat de planontwikkelingskosten over de hele linie hoger zijn dan geraamd bij het opstellen van de gebiedsexploitatie. Ook voor de komende jaren verwachten we een overschrijding.
Parameters; onzekerheid door stijgende rente, hogere bouwkosten en lagere grondopbrengsten

Opbrengsten

voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting. Daarnaast bestaat het risico dat niet voldaan kan worden aan voorwaarden die gesteld worden bij verstrekte subsidies.

Beheersmaatregelen:

Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling;
Plankosten; er wordt nu geïnventariseerd wat een reëel plankostenbudget zou moeten zijn. Het voornemen is om in 2024 een gewijzigde gebiedsexploitatie aan de raad voor te leggen met daarbij een onderbouwing van de reële plankosten. Daarnaast zullen maatregelen genomen worden om de plankosten beter te beheersen;
Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten;
Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de gebiedsexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Daarnaast sturen we actief op het realiseren van het woningbouwprogramma. Een belangrijke voorwaarde bij veel subsidie.

De risico’s zijn geïnventariseerd voor zowel de planexploitaties als de investeringsprojecten. In de financiële verantwoording wordt verschillend omgegaan met beide risicoprofielen. Daarom is een uitsplitsing gemaakt voor beide type projecten. Het risicoprofiel van de planexploitaties bedraagt € 30,0 mln. en van de investeringsprojecten bedraagt € 20,0 mln.

Totaal risico Stationsgebied (planexploitatie € 30,0 mln. en investeringen € 20,0 mln.) € 50,0 miljoen

Waalfront

De GREX Waalfront 2024 kent als eindresultaat een tekort van - € 27,4 miljoen NCW per 1-1-2024 ( looptijd tot en met 01-07-2029). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 4,6 miljoen en is afgenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2024-2027.
Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 4,6 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen.

Fasering

Vertraging in doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden.

Kosten

Hogere civieltechnische kosten door o.a. complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brughaven).
Hogere plankosten door langere looptijd.
Hogere kosten door stijgende rente.

Opbrengsten

Lagere verkoopopbrengsten. Er heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op een aantal onderdelen van het nog te realiseren bouwplan Waalkwartier inclusief parkeergarage. Beide hebben grote invloed op de grondopbrengsten en vormen daarom een risico. Planning is om begin 2024 te starten met de verkoop van de woningen en wordt duidelijk of de verkoop positief verloopt
Minder OZB inkomsten door vertraging in uitgifte.

In de GREX 2024 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is.

Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen

Te verwerven subsidies. In de GREX 2024 staat één post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel) € 4,6 miljoen

Winkelsteeg Kanaalzone

De risico’s die samenhangen met de gebiedsexploitatie Winkelsteeg zijn, middels een Monte Carlo risico analyse, geactualiseerd. De gebiedsexploitatie Winkelsteeg bestaat uit de planexploitatie, de investeringen en faciliterend grondbeleid. Voor de planexploitatie en voor de investeringen is een separaat risicoprofiel vastgesteld.

Het totale risicoprofiel Winkelsteeg is als volgt vastgesteld:

Het risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 49,2 mln. (netto contant, 1-1-2024) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%.
Het risicoprofiel voor de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel bedraagt € 5,8 mln. (netto contant, 1-1-2024).
In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 55,0 mln. (netto contant, 1-1-2024).

Toelichting Planexploitatie:
In het VGP 2023 betrof het risicoprofiel planexploitatie €93,0 mln. Voor VGP 2024 is er ten opzichte van VGP 2023 sprake van een afname van het risicoprofiel planexploitatie van € 43,8 mln. uitkomend op € 49,2 mln. De daling wordt onder andere veroorzaakt door het aangepaste lagere vastgoedprogramma (Kanaalknoop Noord van actief naar faciliterend grondbeleid en planinhoudelijke wijzigingen) vastgesteld door de raad. Daarnaast is er sprake van afname van i) macro economische risico’s zoals financieringsrente en grondopbrengsten ontwikkeling gezien deze nu zijn opgenomen in de planexploitatie en ii) overige risico’s.

De grootste risico’s in de planexploitatie betreffen:

Opbrengsten

Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg
Hogere onrendabele top gebouwd parkeren
Realiseren grondopbrengsten

Kosten

Hogere verwervingskosten

Toelichting Investeringen
Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de woningen in Winkelsteeg. Op basis van de concept-voorwaarden vanuit het Rijk wordt het risico dat mogelijk niet aan de voorwaarden kan worden voldaan hoger ingeschat dan vorig jaar. Dat leidt tot een stijging van het risicoprofiel tot circa € 6,9 mln. Op basis van de interne spelregels is in de gemeentelijke begroting of risicoprofiel niet in dit risico voorzien.

Beheersmaatregelen:

Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiele bewoners. Na de eerste tenders / gronduitgifte wordt beter duidelijk in hoeverre het verwachte prijsniveau in de planexploitatie ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Mocht dit afwijken, dient op dat moment mogelijk bijgestuurd te worden in de planvorming.
In de uitontwikkeling van deelgebieden wordt expliciet rekening gehouden met de type te realiseren parkeeroplossing, om daarmee op de bouwkosten te kunnen sturen. Daarnaast wordt het parkeerbeleid en daarmee parkeeropbrengsten voor Winkelsteeg op korte termijn verder uitgewerkt, waarmee er meer onderbouwing is voor de te realiseren opbrengsten.
Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen, en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als redelijkerwijs mogelijk te voorkomen. Ook kan op basis van contacten met eigenaren kansen worden benut en meegedacht worden om ruimte vrij te spelen.
In de planexploitatie Winkelsteeg is een substantieel vastgoedprogramma voor Smart Industries, Stadsdistributie en Light Industry opgenomen. Het financieel risico komt voornamelijk voort of er daadwerkelijke voldoende vraag is naar deze functies (kan afzet gerealiseerd worden). Voor de grotere uitgiftes zal daarom kritisch gekeken worden of de voorinvesteringen (zoals verwervingskosten en bouw- en woonrijp maken) uitgesteld kunnen worden tot dat er meer zekerheid is of er een geïnteresseerde partij is. Daarnaast is gebiedsmarketing een middel om Winkelsteeg als werk- en woongebied op de kaart te zetten en potentiele partijen te interesseren om zich te vestigen op Winkelsteeg. Ook samenwerking met partijen als NTC helpt om (het profiel van) Winkelsteeg op de kaart te zetten.

Totaal risico Winkelsteeg Kanaalzone (planexploitatie €49,2 mln. en investeringen €5,8 mln.) €55,0 mln.

Onderwijshuisvesting

De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2024.

In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij VGP januari 2023 (€ 1,9 mln.) is het totale risico iets hoger uitgevallen (€ 2,0 mln.). Dit komt met name door een hoger risico van beperkte grondopbrengsten van toekomstige herontwikkelingslocaties. Anderzijds kon het risico van lagere grondopbrengsten op de bestaande herontwikkelingslocaties worden verlaagd. Dit houdt verband met meer getekende overeenkomsten, enkele bijgestelde grondprijzen en een betaalde reserveringsvergoeding locatie Berg en Dalseweg 295.

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2024.

Fasering

Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/evt. verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

Grondwerk (incl NGE/archeologie) en planontwikkeling locatie Berg en Dalseweg 295;
Voortgang/onderhandelingen locatie Hatertseweg 400;
Asbest, NGE en archeologie.

Beheersmaatregelen:

Laatste grondwerkzaamheden in gang zetten (met mogelijk andere NGE-saneerder) en koopovereenkomst met ontwikkelaar zo snel mogelijk sluiten;
Voortzetten overleg (o.a. schoolbestuur) /nadere uitwerking;
Tijdig asbestonderzoek, onderzoek archeologie/NGE (incl monitoren Rijksregeling NGE).

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

Beperkte grondopbrengst toekomstige herontwikkelingslocaties (diverse locaties op korte termijn aan te kopen met beperkte herontwikkelingsmogelijkheden door ligging en/of beleid);
Lagere grondopbrengsten actieve herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

Heronwikkelingsmogelijkheden toekomstige locaties blijvend monitoren inclusief tijdig overleg, doorrekening en signalering;
Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/evt. verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting € 2,0 miljoen