Stationsgebied

Project op de kaart

G208-G250 Stationsgebied

1. Kerninformatie

Het project bestaat uit de volgende vier ruimtelijke deelgebieden met ieder zijn eigen afzonderlijke deelexploitaties (zie plankaart aan eind van deze rapportage). Daarnaast hanteren we nog een deelgebied algemeen. De deelgebieden zijn:

1. PHS (Programma Hoogfrequent Spoorvervoer)    (G226, G250)
2. Centrumkwartier (vastgoedontwikkelingen)   (G215, G217, G219, G225)
3. Centrumzijde, infra en openbare ruimte    (G224)
4. Westerkwartier   (G208, G209, G228, G229, G235, G236, G237)
5. Algemeen   (G246)

Het Stationsgebied met een totaal oppervlakte van circa 16,9 hectare (exclusief PHS) zal zich de komende 10 jaar stapsgewijs ontwikkelen naar een multimodale mobiliteitshub in het hart van de stad. Met de verwerving van aanzienlijke rijks-en provinciale subsidies is het mogelijk geworden zowel de kwaliteits- als schaalsprong van station en omgeving integraal aan te pakken en kunnen bestaande knelpunten worden opgelost. In combinatie met de realisatie van de nieuwe Westentree en de versnelling van de woningbouw en bijbehorende infrastructuur, is de integrale gebiedsontwikkeling daarmee een feit. En wordt Stationsgebied Nijmegen getransformeerd tot een plek van hoge verblijfskwaliteit waar reizen, wonen, werken, winkelen en recreëren samenkomen.

In het stationsgebied zal in de periode 2024-2030 door publieke en private partijen circa € 900 miljoen worden geïnvesteerd. We spreken bij het stationsgebied van een gebiedsexploitatie. Hierin zitten zowel planexploitaties (zoals Duet/Hezelpoort) als investeringsprojecten (zoals reconstructie van de vijfknoop).

Planexploitatie vastgesteld:    Oorspronkelijk vastgesteld 24 november 2021
Afsluiting gebiedsexploitatie:    31 december 2030

2. Projectgegevens

In de onderstaande tabel is het totale programma van het vastgoed binnen de gebiedsexploitatie stationsgebied van zowel de gemeentelijke locaties (bijvoorbeeld Duet bij de Hezelpoort) als de ontwikkeling van derden (bijvoorbeeld Metterswane) opgenomen:

Het Stationsgebied kent 908 betaalbare woningen, dit betekent een aandeel van circa 58%. Omdat de overeenkomsten van sommige ontwikkelingen (zoals Metterswane) al lang geleden afgesloten zijn, wijkt dit percentage af van het huidige beleid van 2/3 betaalbaar. De verschillen ten opzichte van het vorige VGP komen door een bijstelling van het programma van de locatie voormalige UWV (gemeenteraad 27 september 2023). Ook is het programma van Metterswane geactualiseerd op basis van de definitieve omgevingsvergunning.

Onderstaande tabel betreft het programma binnen de gemeentelijke planexploitatie verdeeld over de verschillende vastgoedprojecten. Bij gemeentelijke planexploitaties zijn we als gemeente grondeigenaar en verkopen we de grond aan een ontwikkelaar. Bij ontwikkelingen van derden faciliteren we als gemeente.
 

De volgende grafiek betreft het woningbouwprogramma binnen de gemeentelijke planexploitatie verdeeld over de jaren. Binnen één project zien we een vertraging ten opzichte van de VGP 2023. Uitgifte van de voormalige UWV vindt niet plaats in 2024 maar in 2025.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het afgelopen jaar is volop gewerkt aan de verschillende deelgebieden binnen de gebiedsexploitatie. De projectorganisatie heeft daarbij de volgende producten opgeleverd:

• Gunning aanbesteding Westentree en PHS;
• Contract en aanbesteding BRM en sanering Westentree;
• Plan voorbereiden verplaatsen fietsenstalling Westentree;
• Definitief bestemmingsplan Vijfknoop en start uitvoering;
• Koop- realisatieovereenkomst en vaststelling definitief bestemmingsplan voor ontwikkeling UWV locatie;
• Oplevering derde Tussenrapportage Stationsgebied;
• Faciliterend grondbeleid: begeleiding marktpartijen bij vastgoed ontwikkelingen centrumkwartier, zoals locaties voormalige UWV, voormalige Chinees restaurant (Woo locatie) aan de VSM singel, Randstad/Talis locatie Keizer Karelplein;
• Start uitvoering Metterswane;
• Onderhandeling met het RVOB over de aankoop Belastingkantoor;
• Studies Value Engineering  Centrumzijde in het kader van het BO MIRT;
• Definitief ontwerp stationsplein Westentree;
• Inrichten interne en externe bestuurlijke besluitvorming;
• Vaststellen zienswijzen en vrijgave bestemmingsplan Kauwstraat/Eerste Oude Heselaan (Vijfknoop);
• Projectplan backbone Warmtenet;
• Opstellen gebiedsvisie.

Belangrijke volgende mijlpalen zijn:

A Gebiedsbreed

• Vaststellen gebiedsvisie Stationsgebied   Q2 2024
• Locatiestudie bouwhub in het kader van BLVC   Q1 2024
• Opstellen Beeldkwaliteitsplan Stationsgebied (uitvoering gebiedsvisie)   Q3 2024

B Westerkwartier

• Intentie overeenkomst P&R Vissers locatie met NS   Q1 2024

• Ambitiedocument P&R locatie   Q2 2024
• Projectplan snelfietsroute Koninginnelaan   Q1 2024
• Projectplan groene corridor   Q1 2024
• Sloop voormalige UWV   Q2 2024
• Opstellen voorlopig ontwerp Duet en start bouwrijp maken door gemeente   2024

C Centrumzijde

• Notitie voorkeursalternatief   Medio 2024
• Voorkeursbeslissing    Q3 2024
• Vaststellen inkoop- en contracteringsstrategie   medio 2024
• Voorstel projectaanpak vanaf verkenningsfase t/m realisatie   medio 2024
• Vaststellen Bestuursovereenkomst Centrumzijde BO MIRT   Q3  2024

D Centrumkwartier

• Aankoop voormalig belastingkantoor   Q1 2024
• Vaststellen ambitiedocument en opstellen ambitiedocument Woo-locatie aan de

Van Schaeck Mathonsingel   Q2 2024

• Vaststellen ambitiedocument Talis locatie Van Schaeck Mathonsingel   Q2 2024
• Afsluiten alonge op de anterieure overeenkomst Metterswane/KWP   Q1 2024
• Voeren gesprekken over verwerven politiekantoor/Stieltjesstraat   2024

Daarnaast wordt er gewerkt aan deelgebieden die (nog) geen onderdeel zijn van de gebiedsexploitatie Stationsgebied maar dat mogelijk wel worden in de toekomst. Of die op een andere plek financieel worden verantwoord zoals de Schouwburg of de Pio Randstad/Talis.

Toekomstige scope uitbreiding
Op dit moment werken we aan een gebiedsvisie voor het gehele stationsgebied. Mogelijk wordt de scope van het project in de toekomst uitgebreid naar aanleiding van de nog vast te stellen gebiedsvisie Stationsgebied. Ook kan de succesvolle subsidieaanvraag bij BZK resulteren in een uitbreiding van de scope. Een deel van de subsidie gaat over nieuwe ontwikkelingen die nog geen onderdeel zijn van de scope van de gebiedsexploitatie. Denk hierbij aan een voetgangerspassage bij de Hezelpoort en herinrichting van het Keizer Karelplein. Deze ontwikkelingen zullen meegenomen worden in de visie. Deze visie vormt de basis voor eventuele besluitvorming om deelgebieden toe te voegen. Dit zal in een aantal gevallen resulteren in een extra investeringslast (cofinanciering) voor de gemeente. Na vaststelling worden deze deelgebieden toegevoegd aan de gebiedsexploitatie.

4. Financiën

Saldo
Prognose eindresultaat op einddatum 2030   €    16.354.000   nadelig
Prognose eindresultaat VGP 2023   €    15.349.000   nadelig
Bijstelling voorziening in Stadsrekening 2022   €           765.000
Verschil op eindwaarde   €       1.770.000   nadelig

  Extra voorziening op eindwaarde   €             382.000

Extra krediet op eindwaarde   €        1.388.000

Het tekort van de gebiedsexploitatie Stationsgebied in de huidige VGP bedraagt € 16,4 mln. op eindwaarde. Daarnaast is er in totaal een investeringskrediet beschikbaar gesteld van € 67,6 mln. (zie kostenpost “investeringsbijdrage gemeente”). In totaal zijn er t/m 1-10-2023 circa € 25,1 mln. aan kosten gemaakt. Dit betreft een toename van circa € 5,9 mln. in 2023. Dit zijn met name planvoorbereidingskosten. De reeds gerealiseerde opbrengsten van € 11,2 mln. zijn met name subsidies. De gebiedsexploitatie kent een looptijd t/m 2030. In totaal kent de gebiedsexploitatie stationsgebied een investeringsomvang van € 248 miljoen.

Verschillen
Ten opzichte van de vorige VGP zijn een aantal besluiten geweest gedurende het jaar welke verwerkt zijn in dit VGP. Het gaat hierbij om de volgende mutaties uit de Stadsbegroting 2024-2027:

• Tijdelijke hulpwarmtecentrale Stationsgebied   € 1.000.000
• Eerste fase warmtenet Stationsgebied   € 2.000.000
• Bijstelling planontwikkeling voormalige UWV-locatie   € 1.100.000 (op basis van behandeling raad september 2023)

Daarnaast is ook een (rendabel) krediet opgenomen voor de parkeergarage Hezelpoort/Duet. Dit naar aanleiding van de gunning en het sluiten van de realisatieovereenkomst met Van Wonen. Het totale investeringskrediet ten opzichte van de vorige VGP neemt daarmee toe met € 6,3 mln.
Naast deze mutaties op basis van eerdere besluitvorming kent de actualisatie van de exploitaties in dit VGP een nadeel van circa € 1,8 mln. Deze wordt met name veroorzaakt door hogere planontwikkelingskosten dan voorzien. Het gaat hierbij om de volgende onvoorziene kosten;

• Gebiedsvisie (circa € 0,9 mln. extra); deze kosten zijn niet eerder geraamd omdat pas later duidelijk is geworden dat de huidige ontwikkelingsvisie Nijmegen Centraal (2012) onvoldoende aansluit bij de huidige scope en samenhangende opgaven in het stationsgebied. Daar komt bij dat besloten is dat deze beleidskosten ten laste komen van de gebiedsexploitatie.
• Projectlocatie (circa € 0,4 mln. extra); eerder was huisvesting van de projectorganisatie in het stationsgebied voorzien in het voormalige belastingkantoor. Hier waren geen huurkosten aan verbonden. Echter nadat deze ruimte werd opgeëist voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en later voor een bredere doelgroep van het COA, moest alternatieve ruimte worden gezocht. Deze is nu gevonden in een vleugel van het Stationsgebouw dat verhuurd wordt door de NS. Deze huisvestingskosten voor de projectorganisatie op locatie in het gebied zijn eerder niet geraamd.

Naast de bovenstaande (incidentele) punten zien we dat planontwikkelingskosten over de hele linie hoger zijn dan geraamd bij het opstellen van de gebiedsexploitatie (2021). Dit resulteert in hogere kosten in 2023. Deze zijn verwerkt in dit VGP. Maar ook voor de komende jaren verwachten we hogere kosten zoals al aangekondigd in de tussenrapportages. Dit kent meerder redenen, denk bijvoorbeeld aan:

• Arbeidsintensieve participatie, mede door nieuw beleid;
• Hoge voorbereidingskosten in sterk stedelijk gebied;
• Raakvlakken en projectbeheersing managen;
• Meer management op uitvoering en beheer tijdelijke maatregelen;
• Beleid en visie wordt ontwikkeld tijdens de voorbereidingsfase.

Er wordt nu geïnventariseerd welk effect deze combinatie van factoren heeft op het totale plankostenbudget. Het voornemen is om in 2024 een gewijzigde gebiedsexploitatie aan de raad voor te leggen met daarbij een onderbouwing van de reële plankosten. In dit VGP is vooruitlopend een risico opgenomen voor de plankosten.
In de volgende tabel staat een verdere onderbouwing van de mutaties per deelproject. Binnen de deelprojecten maken we onderscheid tussen planexploitaties en investeringsprojecten, samen vormen zij de gebiedsexploitatie Stationsgebied. Een planexploitatie is bijvoorbeeld de ontwikkeling Hezelpoort/Duet. Investeringsprojecten zijn bijvoorbeeld de Westentree of de openbare ruimte aan de centrumzijde van het station. De mutaties van deze infraprojecten staan in de laatste kolom “infra”. Een belangrijk investeringsproject is deelgebied “Infra en openbare ruimte centrumzijde”. Dit is de uitwerking van de BO Mirt afspraken uit 2020 en kent met circa € 114 mln. de hoogste investeringssom. Het resultaat kent geen wijziging ten opzichten van het vorige VGP.

Er zijn twee deelgebieden waarbij het resultaat hetzelfde blijft maar waarvan de kosten en opbrengsten substantieel toenemen:

• Infra west (vijfknoop e.o.); de kosten nemen toe met circa € 2,0 mln. Oorzaken zijn hogere plankosten en hogere kosten bouw- en woonrijp maken. Hier staat een extra bijdrage van de provincie en van stadsbeheer tegenover;
• Westentree; de opbrengsten nemen toe met circa € 2,8 mln. door een hogere subsidie van BZK. Uit de definitieve aanvraag blijkt een fiscaal voordeel en gunstige indexatie. Het resultaat van de tender past binnen de financiële kaders en is verwerkt in dit VGP. Het krediet van circa € 13,6 mln. op eindwaarde blijft ongewijzigd.

De grootste mutatie van het aanvullende tekort van € 1,8 mln. zit in deelgebied algemeen. Dit zijn de extra kosten voor de visie en de projectlocatie. De totale mutatie van alle infra projecten bedraagt circa € 1,4 mln. Het bestaande krediet wordt hiermee opgehoogd. Dit zal opgenomen worden in het komende koersdocument.
De mutatie op de planexploitaties bedraagt € 382.000 op eindwaarde en € 333.000 op prijspeil 1-1-2024 (netto contant). De bestaande voorziening wordt met het laatste bedrag opgehoogd. Deze mutaties worden veroorzaakt door een bijstelling van de planontwikkelingskosten.
Tussen het afgelopen VGP en de actualisatie van het huidige VGP hebben een aantal mutaties plaatsgevonden in de Stadsrekening 2022 en de Stadsbegroting 2024-2027. Hierin zijn respectievelijk de voorziening en investeringskrediet al mee aangepast.

Overige opbrengsten
De post “overige opbrengsten” is omvangrijk en bedraagt circa € 151,1 mln. Het gaat met name om toegekende subsidies zoals BO-Mirt middelen (2020), WoningBouw Impuls (WBI, 2020) en Versnellingsmiddelen vanuit BZK (2022). Ten opzichte van vorig jaar is er een toename van circa € 8,4 mln. door met name extra subsidie inkomsten.

Gemeentelijke dekkingsmiddelen
In totaal is er de afgelopen jaren circa € 67,7 mln. aan gemeentelijke dekkingsmiddelen ingerekend. Een overzicht staat in de volgende tabel. In de Begroting 2024-2027 zijn een viertal investeringen toegevoegd. Deze zijn al eerder toegelicht en zijn meegenomen in de actualisatie van het VGP.

Bijdrage per partij
Verschillende partijen leveren een bijdrage aan de ontwikkeling van het stationsgebied. Als we de bijdrage per partij bekijken dan leveren het Rijk, de provincie en gemeente Nijmegen de grootste bijdrage. De bijdrage van de gemeente bestaat uit zowel het totale investeringskrediet als het tekort van de gebiedsexploitatie in dit VGP (op eindwaarde).

Opgenomen subsidieverwachting
Gelet op de status van het Stationsgebied als één van de preferente locaties op de NOVI agenda vinden we het realistisch om een subsidieverwachting op te nemen. Ook in 2023 hebben we een aantal subsidietoezeggingen gekregen. Voor € 1,5 mln. hebben deze betrekking op kosten die al reeds in de gebiedsexploitatie zijn opgenomen. De totale subsidieverwachting is daardoor afgenomen naar € 6,5 mln. In de risicoanalyse is geanticipeerd op het eventuele niet volledig binnenhalen van deze subsidies.

5. Risico(beheersing)

Onderdeel van de gebiedsexploitatie is de risicoanalyse. Hiervoor is, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is getracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 50,0 mln op eindwaarde. Dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Begroting 2024-2027 wordt rekening gehouden met een risicoprofiel van € 48,6 mln op eindwaarde. Op totaalniveau is het risicoprofiel redelijk stabiel maar op onderdelen zijn er wel degelijk mutaties. Zo zorgt de duidelijkheid binnen een aantal projecten tot een kleiner risicoprofiel. We hebben meer duidelijkheid gekregen door de aanbesteding van de Westentree en het sluiten van een koop- realisatieovereenkomst voor de voormalige UWV. Daar staat tegenover dat we een overschrijding verwachten op de plankosten. Hierover is i n dit VGP een risico opgenomen.

Als we kijken naar de top 5 risico’s dan zijn er een aantal mutaties. Het risico planontwikkelingskosten is nieuw in de top 5. Daarnaast is het vertragingsrisico groter geworden. Dit heeft te maken met  knelpunten in de haalbaarheid van start bouw in 2025 voor de UWV-locatie (met name netcongestie) en Duet/Hezelpoort (wijziging programma). Het risico op de parameters wordt lager ingeschat omdat de verwachte opbrengstendaling in 2023 zich niet heeft gemanifesteerd.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn:

1. (gelijk)    Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT;
2. (hoger)   Vertraging project; het project loopt langer door dan 2030;
3. (hoger)   Planontwikkelingskosten; we zien in 2022 en 2023 dat de planontwikkelingskosten over de hele linie hoger zijn dan geraamd bij het opstellen van de gebiedsexploitatie. Ook voor de komende jaren verwachten we een overschrijding.
4. (lager)   Parameters; onzekerheid door stijgende rente, hogere bouwkosten en lagere grondopbrengsten
5. (gelijk)    Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting. Daarnaast bestaat het risico dat niet voldaan kan worden aan voorwaarden die gesteld worden bij verstrekte subsidies.

Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
2. Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
3. Plankosten; e r wordt nu geïnventariseerd wat een reëel plankostenbudget zou moeten zijn. Het voornemen is om in 2024 een gewijzigde gebiedsexploitatie aan de raad voor te leggen met daarbij een onderbouwing van de reële plankosten. Daarnaast zullen maatregelen genomen worden om de plankosten beter te beheersen.
4. Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.
5. Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de gebiedsexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Daarnaast sturen we actief op het realiseren van het woningbouwprogramma. Een belangrijke voorwaarde bij veel subsidie.

In de onderstaande tabellen staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekken. Het totale risicoprofiel wat hierbij hoort is € 46,7 mln op prijspeil heden. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 50,0 mln.

De risico’s zijn geïnventariseerd voor zowel de planexploitaties als de investeringsprojecten. In de financiële verantwoording wordt verschillend omgegaan met beide risicoprofielen. Daarom is een uitsplitsing gemaakt voor beide type projecten. Het risicoprofiel van de planexploitaties bedraagt € 30,0 mln. en van de investeringsprojecten bedraagt € 20,0 mln.

6. Beslispunten

Ophogen van het krediet Stationsgebied (K000331) met een bedrag van € 1.389.000 voor de wijzigingen in dit vgp van de investeringsprojecten binnen de gebiedsontwikkeling Stationsgebied.

7. Plangebied