Winkelsteeg Kanaalzone

Project op de kaart

G650 Winkelsteeg

1. Kerninformatie

In de omgevingsvisie 2040 “Nijmegen-stad in beweging” is besloten om Winkelsteeg te transformeren naar een nieuw werk-, woon-, en verblijfsgebied. In het ambitiedocument Kanaalzone-Zuid is de overkoepelende visie geschetst voor dit gebied waaronder Winkelsteeg. In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is de beoogde transformatie nader uitgewerkt.

Deze gebiedsexploitatie (bestaande uit een planexploitatie, investeringen en faciliterend grondbeleid) maakt de transformatie van Winkelsteeg mogelijk binnen de door de raad bepaalde ontwikkelingsdoelen, ontwikkelingsprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035.

Met deze gebiedsontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan:

• een duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid;
• het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone-Zuid;
• aan het beter verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, en het verkleinen van de gevoelde/beleefde afstand tussen stadsdelen aan weerszijden.

In totaal wordt met de ontwikkeling gestreefd naar de ontwikkeling van meer dan 6.000 woningen en 300.000 m² bvo aan bedrijvigheid en (maatschappelijke) voorzieningen. Een substantieel deel van dit programma wordt gerealiseerd via de gemeentelijke planexploitatie, die in dit VGP is opgenomen. Het overige deel van het programma kan door middel van initiatieven van derden (faciliterend grondbeleid) tot ontwikkeling komen.

In dit VGP wordt gerapporteerd in de vorm van een ‘gebiedsexploitatie’. Een integrale en grootschalige ontwikkeling als Winkelsteeg bestaat als gevolg van BBV-regelgeving uit drie financiële onderdelen:

• Planexploitatie: de gemeentelijke grondexploitatie;
• Investeringen: investeringen in (bovenwijkse) publieke ingrepen die niet (volledig) in een planexploitatie mogen worden opgenomen;
• Faciliterend grondbeleid: de investeringen / kosten die de gemeente maakt ten behoeve van een ontwikkeling van een derde en de vergoeding die deze derde hier voor betaald;

Op dit moment bestaat de gebiedsexploitatie Winkelsteeg alleen uit de planexploitatie en investeringen. Maar naar verwachting zal komende jaren ook sprake zijn van faciliterend grondbeleid, wanneer er anterieure afspraken met derden worden gemaakt.

In de VGP wordt gerapporteerd over alle gemeentelijke planexploitaties en daarmee de waardering van de grondposities in de jaarrekening. Om voor Winkelsteeg een integraal beeld van de financiële stand van zaken te kunnen bieden, is er voor gekozen om in de VGP ook de andere onderdelen van de gebiedsexploitatie op te nemen. Daarmee krijgt de raad een vollediger beeld, dan alleen de planexploitatie.

Planexploitatie vastgesteld:   - Oorspronkelijk vastgesteld 24 november 2021; resultaat € 0.

Raadsbesluiten afgelopen jaar:    - Herziening planexploitatie 8 maart 2023; resultaat -/- € 18.278.000        (eindwaarde)
  - Stadsbegroting 2024: Uit planexploitatie halen locatie Lincoln Smitweld
  - Raadsvoorstel 29 november 2023: Planinhoudelijke wijzigingen

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2042

2. Projectgegevens

Tabel 1 Programma planexploitatie Winkelsteeg VGP 2024

In onderstaande tabel zijn de mutaties in het vastgoedprogramma geduid ten opzichte van de VGP 2023 / herziening planexploitatie 8 maart 2023.

Tabel 2 Toelichting mutaties programma

Naast de reeds genomen raadsbesluiten, vindt er bij de VGP nog een kleine wijziging in het programma plaats van 1.087 m² BVO. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in deelgebied Stationsomgeving Goffert Ntc in het bestemmingsplan de moskee de mogelijkheid heeft gekregen om circa 700 m² BVO aan (commerciële) voorzieningen te realiseren (binnen de maatschappelijke meters). Daarmee resteren er minder nog te realiseren meters in de planexploitatie.

De demarcatie tussen deelgebieden Kanaalknoop-Zuid en Levensader is in de planuitwerking iets gewijzigd. Het programma is per deelgebied daarom niet precies vergelijkbaar met eerdere jaren.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Planexploitatie
Bestemmingsplannen: Afgelopen jaar zijn drie grote bestemmingsplan (i Stationsomgeving Goffert, ii) Kanaalknoop Noord en iii Kanaalknoop Zuid) in procedure gebracht, waarvan twee (i Stationsomgeving Goffert, ii) Kanaalknoop Noord) ook in 2023 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Dit is een belangrijke stap om op korte termijn daadwerkelijk tot de realisatie van woningen en bedrijvigheid over te kunnen gaan.

Anterieure overeenkomst Kanaalknoop Noord: De gemeente is gedurende langere tijd in overleg met de grondeigenaar en een ontwikkelcombinatie om de zogenaamd Lincoln Smitweld locatie faciliterend te laten ontwikkelen binnen de kaders van de ontwikkelvisie. De gemeenteraad heeft hier over besloten met de vaststelling van de Stadsbegroting 2024. Met de ontwikkelcombinatie als beoogd koper van de locatie Lincoln Smitweld wordt eind dit jaar een anterieure overeenkomst gesloten.

Aankoop bedrijfspand: Ten behoeve van de ontwikkeling van Winkelsteeg heeft (had) de gemeente Wvg gevestigd op diverse percelen binnen het gebied Winkelsteeg. In dat kader is door de eigenaren van een distributiecentrum en onbebouwde grond- gelegen aan de Hulzenseweg 1-15 en Tarweweg 3 aan de gemeente een aanbod tot koop gedaan. Het aankoopbesluit te nemen door het college is in voorbereiding.

Uitgifte grond: er zijn diverse tenders in voorbereiding en daarnaast wordt met de corporaties het eerste gebied uitontwikkeld. Het streven is om eind 2024 / begin 2025 tot de eerste gronduitgifte te komen.

Investeringen
Het aanbestedingstraject van de Hoofdinfrastructuur Winkelsteeg is doorlopen, waarbij de infrastructurele maatregelen zoals verleggen Graafseweg/Neerbosscheweg, aanpassen Nieuwe Dukenburgseweg, aanleg OV-plein, aanleg onderdoorgang Graafseweg, aanleg onderdoorgang Kanaalknoop en aanleg onderdoorgang onder Weg door Jonkerbos onderdeel zijn van de scope. In 2024 wordt gestart met de realisatie van de hiervoor opgesomde infrastructurele objecten.

In september is gestart met de verlegging van kabels en leidingen. De verwachting is dat de verlegging van de hoofdspanningsleiding eind 2023 is afgerond. De overige verleggingen aan kabels en leidingen worden in Q1 2024 afgerond. Dit is vóór de start van de werkzaamheden aan de hoofdinfrastructuur.

In oktober zijn er voor de hoofdinfrastructuur Winkelsteeg twee informatiebijeenkomsten georganiseerd (één voor bewoners en één voor bedrijven). Tijdens deze bijeenkomsten zijn de partijen geïnformeerd over het ontwerp, de huidige stand van zaken en hoe participatie vorm zal krijgen.

Faciliterend grondbeleid
Zoals hierboven aangegeven wordt de anterieure overeenkomst voor de locatie Lincoln Smitweld eind dit jaar gesloten. Per 1-10-2023 is de overeenkomst nog niet gesloten, waarmee de financiële effecten ook nog niet zijn opgenomen.

4. Financiën

4.1 Gebiedsexploitatie

In onderstaande tabel is de samenvatting weergegeven van de geactualiseerde Gebiedsexploitatie Winkelsteeg. Per saldo is voor circa € 71,5 mln. sprake van investeringen die geactiveerd worden op de balans en waarvan de lasten gedragen worden in de gemeentelijke begroting. Daarnaast is er sprake van een negatief saldo in de grondexploitatie van circa € 26 mln. op eindwaarde (2042). Bij de VGP 2023 was er sprake van een negatief saldo van circa € 18,3 mln. Echter bij de Stadsrekening 2022 is, als gevolg van negatievere verwachtingen t.a.v. grondprijsontwikkeling, het plansaldo bijgesteld naar € 38,3 mln. negatief (eindwaarde 2042). Ten opzichte van dit laatst vastgestelde saldo, verbetert het saldo met circa € 12 mln. (eindwaarde) en kan verliesvoorziening vrijvallen.

Tabel 1: Gebiedsexploitatie Winkelsteeg VGP 2024

Het netto contante plansaldo (1-1-2024) van de planexploitatie bedraagt circa -/- € 17,9 mln. Dit is ten opzichte van het netto contante plansaldo bij de Stadsrekening 2022 (-/- € 25,8 mln.) een verbetering van circa € 8 mln.

4.2 Planexploitatie

In onderstaande tabel is de planexploitatie in het VGP 2024 afgezet tegen de planexploitatie in het VGP 2023.

Tabel 2: Planexploitatie Winkelsteeg VGP 2024

Toelichting op de boekwaarde 2023

• De boekwaarde van de gemeentelijke gronden aan de Boekweitweg, € 1.211.000 zijn ingebracht binnen de planexploitatie.
• Onder de civieltechnische kosten is € 106.000 geboekt, met name archeologie en tijdelijk beheer (OZB lasten).
• Aan planontwikkelingskosten ( 3 bestemmingsplannen, planvoorbereiding etc.) is € 2.738.000 geboekt.
• Gedeelte aan planontwikkelingskosten -/- € 2.572.000 (historie, conform verdeelsleutel investeringsvolume) is overgeheveld van planexploitatie naar de MVA investeringen.
• Er zijn provinciale bijdrages ontvangen, totaal € 340.000 als aanjager voor de planontwikkeling (personeelskosten inhuur) in de Stationsomgeving Ntc en de Kanaalknoop.
• Subsidie NDW21 tijdelijke woningen, jaarschijf 2022 ad. € 972.000 ingeboekt.
• Incidentele (tijdelijke) huurontvangsten parkeren € 48.000.

Prognose VGP 2024 eindresultaat 2042   € 26.114.000   nadelig
Prognose VGP netto contante waarde  01-01-2024   € 17.926.000   nadelig

Toelichting op verschillen projectkosten

• Verwervingen: De verwachte verwervingskosten zijn gedaald van € 130 mln. tot circa € 96 mln. Deze daling is het gevolg van het uit de planexploitatie halen van de locatie Lincoln Smitweld en stedelijk landgoed-Zuid. Voor de resterende te verwerven percelen zijn nieuwe taxaties uitgevoerd. Deze taxaties liggen hoger dan in 2022 als gevolg van een nog steeds gunstige bedrijfsvastgoedmarkt waardoor de waarde van het te verwerven vastgoed is gestegen. Dit doet daarmee het ‘voordeel’ voor een klein deel te niet. Per saldo is er sprake van circa € 34 mln. aan lagere verwachte kosten.
• Bouw- en woonrijp maken: De verwachte kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn van € 66,5 mln. gedaald naar circa € 48,5 mln. Ook dit is voornamelijk het gevolg van het uit de planexploitatie halen van gebieden. De prijsontwikkeling is in 2023 iets lager geweest dan voorzien. Dit levert ook een voordeel op.
• Plankosten: De plankosten zijn van € 35,5 mln. gedaald naar circa € 30,5 mln. Ook dit is het gevolg van het uit exploitatie halen van gebieden. Daarentegen zijn de plankosten wel iets naar boven bijgesteld. Naar het lijkt sluit de oorspronkelijke ramingsmethodiek voor de plankosten niet goed aan op de complexiteit van een project als Winkelsteeg. Er worden daarom meer plankosten voorzien.
• Afdracht subsidie woningcorporaties: De woningcorporaties van NDW 21 krijgen via de gemeente € 6 mln. bijdrage voor de realisatie van de tijdelijke woningen. Dit loopt financieel via de planexploitatie Winkelsteeg. Dit betekent dat er € 6 mln. aan kosten zijn opgenomen en tevens € 6 mln. aan opbrengsten onder Rijksbijdrage.
• Kostenstijging en rente: Deze post is per saldo gelijk gebleven aan vorig jaar. In 2023 bestond deze post alleen uit kostenontwikkeling en werd er in de planexploitatie geen rekening gehouden met rentelasten als gevolg van de zeer lage rentestand. Echter door de stijgende rente, wordt op dit moment een kostenpost voor rente voorzien van circa € 10 mln. Tegelijk is de kostenontwikkeling met circa € 10 mln. gedaald, doordat er gebieden uit de planexploitatie zijn gehaald. Daarnaast resteren er nog minder jaren prijsontwikkeling tot 2042, omdat het project één jaar verder is.

Toelichting op verschillen projectopbrengsten

• Verkopen bouwgrond: De verwachte opbrengsten uit grondverkoop zijn gedaald van € 210 mln. naar circa € 164,5 mln. Ook dit is primair het gevolg van het uit exploitatie halen van deelgebieden. Daarnaast hebben de grondopbrengsten in totaal in 2023 zich redelijk in lijn ontwikkeld met de uitgangspunten in het VGP 2023.
  Aandachtspunt: In de Jaarrekening 2022 werd rekening gehouden met een daling van de grondopbrengsten in 2023. Nu dit niet lijkt op te treden ontstaat er een positief effect t.o.v. het plansaldo van de jaarrekening 2022.
• Bijdrage Rijk en overig: De subsidies zijn met € 6 mln. toegenomen als gevolg van de bijdrage voor de corporaties. Daarnaast is er circa € 800.000 aan WBI-subsidie van de planexploitatie naar de investeringen van Winkelsteeg herverdeelt. Overigens zijn er navenant ook kosten van de planexploitatie naar de investeringen gegaan, per saldo heeft dit daarom geen effect.
• Opbrengstenstijging: De door de gemeenteraad bij de Stadsbegroting 2024 vastgestelde parameters voor de grondopbrengsten zijn als basis gehanteerd voor de opbrengstenstijging gedurende de looptijd van de planexploitatie (maximaal 10 jaar). De opbrengstenstijging is aanzienlijk lager dan in de VGP 2023 was opgenomen. Dit is een direct gevolg van de negatievere verwachtingen voor de prijsindexatie van 2024 en verder. Daarnaast resteren er nog minder jaren prijsontwikkeling tot 2042, omdat het project één jaar verder is.

4.3 Investeringen

In onderstaande tabel zijn de investeringen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg weergegeven. Een deel van deze investeringen wordt gedekt uit reeds toegekende subsidies. Het resterende deel (€ 76,9 mln.) wordt geactiveerd.

Tabel 3: Investeringen VGP2024

Toelichting op de boekwaarde 2023

• Er is voor een bedrag van € 3.794.000 aan verwerving geboekt. Dit wordt in het 4 ^e kwartaal 2023 overgeboekt naar de planexploitatie waar het thuishoort. Het betreft gemeentelijk grondeigendom t.b.v. te ontwikkelen bouwgrond.
• Er is een bedrag van € 3.013.000 in totaal doorbelast aan plankosten, waarvan € 2.572.000 aan historische planontwikkelingskosten (periode t/m 2022) die eerst volledig op de planexploitatie waren geboekt. In 2023 is er € 441.000 aan planontwikkelingskosten geboekt.
• In  2023 is er in totaal € 212.000 aan civieltechnische kosten geboekt, het betreft kosten (o.a. verleggen kabels en leidingen en verplaatsen bomen) ter voorbereiding op de aanleg van de hoofdinfrastructuur.

De investeringen worden als volgt gedekt:

Krediet via rioolfonds:   €  12.060.000
Kredieten Winkelsteeg:   €  59.463.000
TOTAAL:   € 71.523.000

Toelichting op verschillen projectkosten t.o.v. VGP 2023

• De te activeren investeringen voor riolering via het rioolfonds zijn met ruim € 5 mln. gedaald, doordat er deelgebieden uit de planexploitatie zijn gehaald.
• De overige investeringen zijn (beperkt) gestegen door gestegen rentelasten. Deze rentelasten kunnen gedekt worden door het feit dat de subsidies van het rijk geïndexeerd worden. In het afgelopen jaar zijn vanuit het Rijk de voorwaarden rondom de subsidies duidelijk geworden, waaronder het feit dat er geïndexeerd zal worden tot het moment van uitkering aan de gemeente. Per saldo betekent dit dat deze mutaties binnen het huidige krediet van € 59,5 mln. opgevangen kunnen worden.

5. Risico(beheersing)

De risico’s die samenhangen met de herziene gebiedsexploitatie zijn geactualiseerd. Het totale risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 49,2 mln. (netto contant, 1-1-2024) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%. Daarnaast kennen de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel van € 5,8 mln. (netto contant, 1-1-2024). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 55,0 mln.

Risico’s planexploitatie

In de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ van de Stadsbegroting / Stadsrekening wordt alleen het risicoprofiel van de planexploitatie opgenomen. Dit risicoprofiel van de planexploitatie is met circa € 44 mln. gedaald t.o.v. de VGP 2023. Deze relatief grote daling kent een aantal oorzaken:

• Bij de VGP 2023 werd in het risicoprofiel rekening gehouden met een verslechtering van de grondprijsontwikkeling. In de Stadsrekening 2022 en nu ook in de VGP 2024 is dit effect al in de planexploitatie verwerkt, waarmee het risico op grondprijsdalingen in het risicoprofiel nog relatief beperkt is.
• Bij de VGP 2023 is in het risicoprofiel rekening gehouden met een rentestijging. Aangezien de gestegen rente nu is verwerkt in de planexploitatie zelf, is het risico op hogere rentes sterk afgenomen.
• Doordat er gebieden uit de planexploitatie zijn gehaald en daarmee de financiële omvang van de planexploitatie is afgenomen, nemen de risico’s ook navenant af.

In onderstaande grafiek als uitkomst van de Monte Carlo-analyse is het risicoprofiel weergegeven.

Figuur 1: Risicoprofiel Winkelsteeg VGP2024

De grootste risico’s in de planexploitatie zijn:
1. Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg
2. Hogere onrendabele top gebouwd parkeren
3. Hogere verwervingskosten
4. Realiseren grondopbrengst bedrijvigheid

Beheersmaatregelen:
Ad 1 Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiele bewoners. Na de eerste tenders / gronduitgifte wordt beter duidelijk in hoeverre het verwachte prijsniveau in de planexploitatie ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Mocht dit afwijken, dient op dat moment mogelijk bijgestuurd te worden in de planvorming.

Ad 2 In de uitontwikkeling van deelgebieden wordt expliciet rekening gehouden met het type te realiseren parkeeroplossing, om daarmee op de bouwkosten te kunnen sturen. Daarnaast wordt het parkeerbeleid en daarmee parkeeropbrengsten voor Winkelsteeg op korte termijn verder uitgewerkt, waarmee er meer onderbouwing is voor de te realiseren opbrengsten.

Ad 3 Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen, en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als redelijkerwijs mogelijk te voorkomen. Ook kunnen op basis van contacten met eigenaren kansen worden benut en kan meegedacht worden om ruimte vrij te spelen.

Ad 4 In de planexploitatie Winkelsteeg is een substantieel vastgoedprogramma voor Smart Industries, Stadsdistributie en Light industry opgenomen. Het financieel risico komt voornamelijk voort of er daadwerkelijke voldoende vraag is naar deze functies (kan afzet gerealiseerd worden). Voor de grotere uitgiftes zal daarom kritisch gekeken worden of de voorinvesteringen (zoals verwervingskosten en bouw- en woonrijp maken) uitgesteld kunnen worden tot dat er meer zekerheid is of er een geinteresseerde partij is. Daarnaast is gebiedsmarketing een middel om Winkelsteeg als werk- en woongebied op de kaart te zetten en potentiele partijen te interesseren om zich te vestigen op Winkelsteeg. Ook samenwerking met partijen als NTC helpt om (het profiel van) Winkelsteeg op de kaart te zetten.

Risico’s Investeringen

Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de woningen in Winkelsteeg. Op basis van de concept-voorwaarden vanuit het Rijk wordt het risico dat mogelijk niet aan de voorwaarden kan worden voldaan hoger ingeschat dan vorig jaar. Dat leidt tot een stijging van het risicoprofiel tot circa € 6,9 mln. Op basis van de interne spelregels is in de gemeentelijke begroting of risicoprofiel niet in dit risico voorzien.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied