Maatschappelijk vastgoedprojecten

Project op de kaart

G760 Onderwijshuisvesting

1. Kerninformatie

Deze planexploitatie bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het betreft locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.

Vaststelling planexploitatie: 24 februari 2010; omzet € 35 mln.; resultaat: € 0 neutraal; oplevering 2015. Gewijzigd vastgesteld 29 maart 2017; omzet € 48 mln.; resultaat € 19,7 mln. nadelig; oplevering ‘21 (oorspronkelijk).

Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2026 .

2. Projectgegevens

Deze planexploitatie bevat de volgende deelprojecten:
1.   G760  Algemeen
2.   G761  Celebesstraat 12: Praktijkschool Johannes (Praktijk Onderwijs)
3.   G762  Veldstraat 4: Praktijkschool Zonnegaard (Praktijk Onderwijs)
4.   G763  Geldershofstraat 26: BS Geldershof inclusief Laauwikstraat 3a
5.   G764  Heijend. weg 235: Hart van Brakkestein: BS Brakkenst. (St. Josephsch.)
6.   G765  Marie Curiestraat 9: De Kleine Wereld (St. Sint Josephscholen)
7.   G766  Kopseweg 7: Klokkenberg
8.   G767  Zwanenveld 7318: Pr. Mauritsschool (Conexus)
9.   G768  Zwanenveld 25e str: Pr. Mauritsschool (Conexus)
10.   G769  Berg en Dalseweg 295: Montessori-college (Montessoricollege)
11.   G770  Vlierestraat3/Elzenstraat 4: Montessoricollege (Montessoricollege
12.   G771  Hugo de Grootstraat 41: de Buut (Conexus)
13.   G772  Molukkenstraat 1: de Buut (Conexus )
14.   G776  Weezenhf 8102: dep. Pr Clausschool
15.   G775  Krekelstraat 8: vm. Flexcollege
16.   G777  Hatertseweg 400: vm. Flexcollege
17.   G779  Heemraadstraat 2: BS Brakkestein
18.   G781  Spechtstraat 4: dep. Aquamarijn
19.   G778  Streekweg 21: Maaswaal College (Mondial College)
20.   G780  Groesbeekseweg 146: Basisschool Meander (St. Pallas)
21.   G774  Pr Bernhardstraat 12-14: Basisschool Meander (Stichting Pallas)
22.   G783  Fanfarestraat 51-53: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
23.   G784  Symfoniestraat 208: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
24.   G785  Hatertseweg 404: Kandinsky College
25.   G786  Akkerlaan 19: Pontem College (Scholengroep Rijk van Nijmegen)
26.   G787  De Gildekamp 6016: Basisschool Kampus (Conexus)

3. Ontwikkelingen laatste jaar

- Met woningcorporatie Woonwaarts is in 2022 een overeenkomst gesloten iver de bouw van 24 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (met handhaving gebouw voormalige basisschool De Buut). De grondoverdracht heeft begin 2023 plaatgevonden en bouwwerkzaamheden zijn in volle gang. Naast de realisatie van de huurappartementen zijn op deze locatie 3 kavels verkocht ten behoeve van grondgebonden koopwoningen waarvan de bouw vergevorderd is;
- Op de locatie Marie Curiestraat 9 (voormalige locatie BS De Kleine Wereld; school is gesloopt) waren vergaande plannen voor nieuwbouw BS Hidaya èn nieuwbouw sportzaal. De nieuwbouwplannen van BS Hidaya bieden een geschikt moment om de verouderde gymzalen aan de Marie Curiestraat en de Heidebloemstraat 201 te vervangen door nieuwbouw van één sportzaal (twee zaaldelen). In de Stadsbegroting ‘22-’25 zijn hiervoor middelen beschikbaar gesteld. De plannen om beide functies op deze locatie te realiseren, zijn onhaalbaar gebleken en ‘on hold’gezet. Er loopt nu een locatiestudie. In de loop van 2024 wordt de raad hierover geïnformeerd;
- Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig Montessoricollege; school is gesloopt) is voor de Vlierestraat met woningcorporatie Woonwaarts begin 2023 een koopovereenkomst gesloten voor de bouw van 36 (zorg)woningen. Grondoverdracht en start bouw volgen naar verwachting begin 2024. Daarnaast is voor de Elzenstraat in 2022 via een openbare verkoopprocedure (tender) een koopovereenkomst gesloten met een CPO(Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting voor een nieuwbouwplan van 22 woningen. De juridische levering vindt plaats binnen drie maanden na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning (medio 2024);
- Voor de locatie Streekweg 21 (voormalige school is gesloopt) worden de plannen voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) voor tiny houses en CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) verder uitgewerkt. In 2021 zijn de Stadsnomaden tijdelijk neergestreken op deze locatie als kwartiermakers voor de toekomstige plannen op deze locatie. Vanuit het aterlierbeleid zijn vanuit het programma Cultuur en Cultureel Erfgoed middelen beschikbaar gesteld (€ 0,94 mln) om permanente ateliers op de locatie Streekweg mogelijk te maken. In dit deelplan is rekening gehouden met realisatie van permanente ateliers. In 2024 wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie gestart. Hierbij wordt rekening gehouden met het leefgebied van de dassen en dienen nog aanpassing gedaan te worden in het openbaar gebied;
- Voor de locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege; is gesloopt) is in 2021 met een ontwikkelaar een reserveringsovereenkomst gesloten voor een bouwplan van 68 woningen (‘Kops Kwartier’). Hiermee heeft de ontwikkelaar tegen een vergoeding de locatie gereserveerd tot uiterlijk 1-1-2023 om te onderzoeken of het plan realiseerbaar is. Deze termijn is inmiddels verlopen en de verkoop van de woningen verloopt minder vlot dan gehoopt. Partijen bekijken hoe het bouwplan kan worden voortgezet (bijv. gefaseerd) wat moet resulteren in een getekende koopovereenkomst medio ‘24. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. Het saneren van niet gesprongen explosieven/ munitie (NGE) is vergevorderd en bleek kostbaar. Door de vertraging lopen de (tijdelijk beheer) kosten op wat leidt tot een nadelig effect van € 0,1 mln op het planresultaat van deze locatie;
- Voor de locatie Hatertseweg 400 worden de plannen voor renovatie van het bestaande schoolpand door Aloysius Stichting (voorheen Kristallis) verder onderzocht. De tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 is verlengd wat leidt tot een voordelig effect van € 0,1mln. op het planresultaat van deze locatie;
- Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is via een openbare verkoopprocedure (tender) een koopovereenkomst gesloten met een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting voor een nieuwbouwplan van 8 woningen. Het bestemmingsplan is eind 2022 vastgesteld en in 2023 onherroepelijk geworden. De juridische levering vindt plaats medio 2024;
- De schoollocatie Fanfarestraat 51-53 is door de nieuwbouw aan de Symfoniestraat 208-210 vrijgekomen en in 2020 door de gemeente aangekocht. Het voormalige schoolgebouw is in 2021 gesloopt. Via een openbare verkoopprocedure (tender) is een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor een nieuwbouwplan (‘Het Octaaf’) van 37 woningen. Het bestemmingsplan wordt naar verwachting 1 ^e helft 2024 onherroepelijk waarna juridische overdracht en start bouw volgen;
- Schoolbestuur Rijk van Nijmegen heeft de VMBO-locatie Kandinsky aan de Haterseweg 404 samengevoegd met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. De nieuwe school is gehuisvest in een nieuw schoolgebouw aan de Goffertweg. Door deze ontwikkeling zal de locatie aan de Haterseweg 404 in verband met de doordecentralisatie door de gemeente worden aangekocht. Het schoolbestuur kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop moet plaatsvinden. Het schoolbestuur heeft het pand Hatertseweg 404 tijdelijk verhuurd aan een andere school ter overbrugging. Actualisatie van onder andere de uitgifteprijzen leidt tot een voordelig effect van € 0,3 mln. op het planresultaat van deze locatie;
- De locatie van Basisschool Brakkestein aan de Heemraadstraat 2 is in 2019 gekoppeld aan de aankoop van de locatie Prof. Bellefroidsstraat 22 waar de gemeente een nieuwe GGD-vestiging wil realiseren. De 38 middeldure en dure huurappartementen aan de Heemraadstraat zijn in 2023 opgeleverd (Park Brackenhof);
- Voor de locatie Weezenhof 8102 (dependance Pr. Clausschool) zijn de woningbouwmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Nijmegen Dukenburg 2021, dat in 2022 is vastgesteld. De dependance is tijdelijk in gebruik als hoofdlocatie van de Pr. Clausschool totdat de nieuwbouw geraliseerd is. De locatie zal worden aangeboden als CPO locatie. Actualisatie van het woningbouwprogramma leidt tot een nadeel van € 0,2 mln. op het resultaat van deze locatie;
- De locatie Akkerlaan 19 (Pontem College) is in 2021 door de gemeente aangekocht van Scholengroep Rijk van Nijmegen. De locatie zal op termijn worden herontwikkeld/verkocht ten behoeve van woningbouw, mogelijk als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Door het ruimtetekort van BS Hidaya op de huidige locaties Heiweg 99 en Jagerspad 2 en in combinatie met de nieuwbouwplannen van BS Hidaya op de Marie Curiestraat, heeft BS Hidaya medio 2021 tijdelijk intrek genomen in een gedeelte van het hoofdgebouw aan de Akkerlaan 19. De rest van het hoofgebouw en het bijgebouw zijn verhuurd aan kunstenaars van SLAK. De gebouwen zijn hiervoor in 2021 aangepast;
- De locatie De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus) is eind 2020 door de gemeente aangekocht van Conexus. In 2023 is het pand opgeknapt en geschikt gemaakt voor onderwijs aan vluchtelingkinderen (tenminste tot medio ’24). Er wordt gekeken naar een passende bestemming van het pand of herontwikkeling op deze locatie.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-01-2023   €    21.190.000,-   nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2024   €    21.138.000,-   nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.

Voor dit project is een bedrag van € 19.921.000,- als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen

Per saldo is het nadelige planresultaat van € 21 mln. gehandhaafd.

Met name de bijstelling van Weezenhof 8102 en de extra (tijdelijk beheer) kosten Berg en Dalseweg 295 hebben geleid tot een nadeliger planresultaat. Daarnaast moesten diverse civieltechnische kosten worden verhoogd door indexatie. De actualisatie van uitgifteprijzen van Hatertseweg 404 en de verlenging van de tijdelijke verhuur van de Hatertseweg 400 hebben geleid tot een voordeel. Daarnaast waren er kleinere bijstellingen in diverse deelplannen. Per saldo is het (nadelige) resultaat gelijk gebleven.

5. Risico(beheersing)

Belangrijkste risico’s: haalbaarheid herontwikkeling diverse locaties (incl. nieuw te verwachten locaties, planologische procedures, prijsstijgingen, bodem, programma & beleid, etc.).
Beheersmaatregelen: Heldere communicatie extern/omgeving, duidelijke (beleids)afpraken, tijdig locatie- en bodemonderzoek, marktontwikkelingen volgen, afzet- en verhuurmogelijkheden monitoren, etc.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied

Sociale huurappartementen in aanbouw Molukkenstraat 1 (voormalig schoolpand De Buut)

Koopwoningen in aanbouw op 3 kavels Molukkenstraat

In 2023 opgeleverde nieuwbouw Heemraadstraat 2