Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's)

Project op de kaart

G491 Woonwagens

1. Kerninformatie

Onderzoek van Companen in 2020 wijst uit dat er behoefte is aan uitbreiding van het aantal standplaatsen voor woonwagens. Het college heeft n.a.v. dit onderzoek in december 2020 besloten om een quickscan uit te voeren met als doel locaties voor 25 nieuwe standplaatsen te inventariseren. Na deze quickscan naar de mogelijkheden voor nieuwe locaties voor woonwagenstandplaatsen, het inwinnen van reacties en nadere afweging daarover, heeft de gemeenteraad 20 oktober 2021 besloten om de uitbreiding met 10 plaatsen op bestaande woonwagenlocaties uit te werken en de mogelijke uitbreiding met 15 woonwagenstandplaatsen ter plekke van het bosje bij de woonwagenlocatie Teersdijk te onderzoeken. Tevens heeft de gemeenteraad een motie aangenomen ‘Ruimte voor jongeren op wielen’ waarin zij het college verzoekt om het maximaal aantal standplaatsen in te tekenen in het bosje bij de locatie Teersdijk en hierover de gemeenteraad te rapporteren.
In 2022 is het bestemmingsplan Dukenburg vastgesteld dat de inbreiding van 6 woonwagenstandplaatsen op de locatie Teersdijk mogelijk maakt. Daarnaast is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt voor de uitbreiding in het bosje bij de locatie Teersdijk. Naar verwachting gaat het om 24 standplaatsen en daarmee is invulling gegeven aan de motie ‘Ruimte voor jongeren op wielen’. Om deze uitbreiding te realiseren is het vigerende bestemmingsplan toereikend en is geen bestemmingsplan wijziging nodig. Het college heeft op 12 april 2022 de toewijzingsregels vastgesteld en op basis van deze regels is een kandidatenlijst met rangorde opgesteld.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Afgelopen jaar zijn er nadere gesprekken gevoerd over de woonwensen van toekomstige bewoners. Uit deze inventarisatie is gebleken dat Teersdijk de voorkeurslocatie is. De mogelijkheden, 6 inbreidingsstandplaatsen en 24 uitbreidingsstandplaatsen, op de locatie Teersdijk bieden voldoende standplaatsen voor de doelgroep waarmee gesproken is. De vervolg werkzaamheden voor de ontwikkellocaties Ackerbroekweg en Ubbergseweg zijn om deze reden niet verder opgepakt.
Uit onderzoek is gebleken dat de ontwikkellocatie Teersdijk, net als de ontwikkellocaties Streekweg en Hippe Kip, onderdeel uitmaakt van het leefgebied van dassen. Hiervoor dient een gezamenlijk mitigatieplan te worden opgesteld, dat is benodigd voor de ontheffingsaanvraag voor de wet natuurbescherming. Het opstellen van het mitigatieplan en de doorlooptijd voor de ontheffing (26 weken) hebben impact op de planning. Daarna moet er ook nog een kapvergunning verleend worden voordat gestart kan worden met rooien. Rooien is alleen tijdens bepaalde periodes in het jaar toegestaan. De standplaatsen kunnen pas op een later tijdstip gerealiseerd worden dan voorafgaand is ingeschat. Verder is er ook een (beperkt, vanwege de mogelijkheden) sonderingsonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten hiervan hebben financiële consequenties voor deze ontwikkeling. De draagkracht van de bodem is dermate slecht dat o.a. het aanbrengen van puinfundatie noodzakelijk is. Zowel voor de extra benodigde draagkracht als de eisen die nutsbedrijven stellen voor de aanleg van kabels en leidingen. Omdat de sonderingen slechts beperkt mogelijk waren, is er na het rooien een nieuw sonderingsonderzoek nodig om nader te kunnen bepalen wat de draagkracht op het gehele terrein is.
Naast de voorkeurslocatie Teersdijk is er ook gesproken met toekomstige bewoners over de voorkeursvorm (koop/huur/erfpacht). Uit deze inventarisatie is de variant huur een wezenlijk onderdeel, mede doordat de hypotheek spelregels door de bank voor woonwagens per 1 januari 2023 gewijzigd zijn. De optie koop valt hierdoor voor veel toekomstige bewoners af.
Om het gedeelte sociale huur te realiseren is samenwerking met een woningcorporatie nodig. De gesprekken met een corporatie zijn dit jaar gestart. Uit deze gesprekken blijkt dat het realiseren van een sluitende businesscase voor de woningcorporatie lastig is vanwege de hoge investeringskosten. Dit betekent zowel voor de gemeente als woningcorporatie dat er rekening moet worden gehouden met een (hoge) onrendabele top voor dit project.
Tot slot moeten de eerder vastgestelde toewijzingsregels bijgesteld worden, vervolgens kan er pas gepubliceerd worden en volgt er een definitieve kandidatenlijst met rangorde.

Omdat er voor het vervolg bestuurlijke afwegingen en keuzes gemaakt moeten worden, word de gemeenteraad in het najaar separaat geïnformeerd.

4. Risico(beheersing)

Risico’s:
1). Financiële haalbaarheid van ontwikkeling van extra standplaatsen op de locatie Teersdijk;
2). Mitigatieplan, gezien de samenhang van 3 ontwikkelingen (Teersdijk, Streekweg en Hippe Kip), kan impact hebben op de planning;
3). Woonvormen, door langere looptijd kunnen financiële situaties van kandidaten veranderen;
4). Afhankelijkheid woningcorporatie;

Beheersmaatregelen:
1). Uitgangspunt van de ontwikkeling was budgetneutraal. Het sonderingsonderzoek en daaropvolgende kostenraming laten zien dat dit uitgangspunt niet haalbaar is. Er zullen (externe) middelen gezocht moeten worden om de ontwikkeling te realiseren.
2). De 3 ontwikkelingen kunnen niet gelijktijdig gerealiseerd worden gezien de maatregelen die genomen moeten worden voor de dassen. Dat vraagt om afweging in welke volgorde de ontwikkelingen gerealiseerd kunnen worden.
3). De toewijzing/uitgifte dient goed aan te sluiten met de oplevering van de standplaatsen.
4). Goede samenwerking en duidelijke afspraken met de woningcorporatie resulterend in een koopovereenkomst en afspraken over beheer.

5. Beslispunten

Geen.

6. Plangebied