G280 Vlek 25 Vossenpels noord
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw (ca. 560 woningen) in het gebied Vossenpels Noord.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 561 stuks |
|---|---|
Parkeren | Afgestemd op de hoeveelheid woningen en de daarvoor geldende parkeernormen. |
Bedrijvigheid | N.v.t |
Openbare ruimte | 159.527 m2 |
Opp. plangebied | 279.666 m2 |
Ontwikkelaar intern | M. van Gerwen |
Ontwikkelaar extern | Nog niet bekend |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het bestemmingsplan is 22 december 2021 door de raad vastgesteld. Er is, veel later dan verwacht, een zitting bij de Raad van State geweest. Het advies was bestemmingsplan , met een nieuw besluit, te herzien. Dit herziene besluit is inmiddels door het college genomen en ter vaststelling naar de gemeenteraad gestuurd. De verwachting is dat de gemeenteraad het herziene besluit eind van 2023 vaststelt. Omdat de door de Raad van State ingebrachte herstelpunten in de aangepaste versie van het bestemmingsplan zijn verwerkt wordt verwacht dat het bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2024 onherroepelijk kan worden al zijn nieuwe procedures nog niet uit te sluiten. Pas als het bestemmingsplan onherroepelijk is starten we met de uitvoering van de werkzaamheden voor de geplande woningbouw. Het schoonmaken van het gebied en de voorbereiding van het bouwrijp maken lopen ondertussen door.
In 2023 zijn de in 2022 gestarte voorbereidende werkzaamheden voortgezet. De werkzaamheden zien op:
- sloop van leegstaande bebouwing, onderzoek en opruimen van niet gesprongen explosieven, bodemsanering en voorbereiding van de nieuwe aansluiting bij de sportvelden.
- stedenbouwkundige plannen worden verder uitgewerkt en de voorbereidingen voor het bouwrijp maken en de ondergrondse infra lopen door. Per deelgebied vindt overleg met bewoners over de werkzaamheden en de uitwerking van de plannen plaats.
- De aankopen zijn afgerond. Op dit moment voorzien we geen verdere aankopen.
- Er wordt gewerkt aan het opstellen van de ontwikkelingsstrategie voor de (waarschijnlijk) in tender uit te geven ontwikkelvelden en de kavelverkoop.
Verder zijn er bewoners die te kennen hebben gegeven grond van de gemeente te willen kopen. De wensen daarvoor zijn eerder al geïnventariseerd. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en vaststelling van de definitieve stedenbouwkundige verkaveling gaan we hierover concreet met de belangstellenden in gesprek.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2022 | Per 01-10-2023 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2023 | ||
Verwerving | 17.609.000 | 17.637.000 | Woningbouw | 57.185.000 | 64.142.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 26.058.000 | 29.276.000 | Niet-woningbouw | 4.000 | 4.000 |
Plankosten | 4.086.000 | 5.463.000 | Overige opbrengsten | 5.785.000 | 7.803.000 |
Overige | -97.000 | -97.000 | Opbrengstenstijging | 2.922.000 | -2.390.000 |
Rente- en kostenstijging | 12.230.000 | 12.393.000 | |||
Totale kosten | 59.886.000 | 64.672.000 | Totale opbrengsten | 65.896.000 | 69.559.000 |
Gerealiseerd tot datum | 33.459.000 | 37.756.000 | Gerealiseerd tot datum | 3.669.000 | 3.973.000 |
Gerealiseerd in periode | 2.716.000 | 4.297.000 | Gerealiseerd in periode | 146.000 | 304.000 |
Nog te realiseren | 26.427.000 | 26.915.000 | Nog te realiseren | 62.227.000 | 65.586.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € -4.889.000,- voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2024 € -4.011.000,- voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2023 € -4.834.000,- voordelig
Verschil in NCW € 823.000,- nadelig
Toelichting verschillen
De kosten Bouw- en woonrijp maken zijn met ca. € 3,2 miljoen verhoogd, voornamelijk als het gevolg van indexering van de kosten naar prijspeil 2024. Daarnaast zijn sommige kostenposten (o.m. sloop, sanering, OOO maatregelen) als gevolg van verkregen nieuwe inzichten opgehoogd. De Plankosten zijn op basis van een opgestelde plankostenmatrix voor 2023 opgenomen waarbij de plankosten voor de komende jaren verder zijn ingeschat. Deze nieuwe inschatting leidt, mede vanwege de vertraging door de langer dan voorziene bestemmingsplanprocedure én de toegenomen werkzaamheden vanwege de extra noodzakelijke saneringen en explosievenopruiming, tot een opwaartse aanpassing met ca. € 1,4 miljoen.
De post Rente en kostenstijging is met ca € 0,2 miljoen verhoogd, voornamelijk als gevolg van de gestegen kosten.
De opbrengsten Woningbouw neemt met bijna € 7,0 miljoen toe. Enerzijds door het aanpassen van het woningaantal en anderzijds door de toepassing van de nieuwe prijsadvisering voor 2024.
De post Overige opbrengsten neemt met ca. € 2,0 miljoen toe. Dit heeft vooral te maken met de verwachte “bommensubsidie” op de hoge kosten van explosievenopruiming.
De post Opbrengstenstijging neemt als gevolg van de aangepaste (lagere) index met ca. € 5,3 miljoen aanzienlijk af. Dit hoge verschil is mede het gevolg van het feit dat alle woningen op later datum nog moeten worden uitgegeven.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Er worden, vanwege de nog niet afgeronde bestemmingsplanprocedure, t/m 2024 (nog) geen uitgiftes in Vossenpels-Noord voorzien.
5. Risico(beheersing)
In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
