Waalsprong

Project op de kaart

G296 Vlek 38 Hof v Holland

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van een centrum in Hof van Holland, bestaande uit woningbouw, winkels, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen en het realiseren van diverse andere deelplannen met voornamelijk een woningbouwprogramma.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

In het exploitatiegebied Hof van Holland is in 2023 veel progressie gemaakt in de planvorming en de uitvoering.
We maken onderscheid in het Binnengebied (tussen spoorlijn en t/m singel) en de dijkzone (tussen singel en Waaldijk).
Planvorming Binnengebied.
Naast de uitvoering van het tendergebied in deelplan 2 is ook veel vooruitgang geboekt de deelplannen 1, 3, 4, 5 en 6.
Er zijn inmiddels veel woningbouwprojecten opgeleverd en in uitvoering. Er zijn in 2023 (deelplannen 8 en 10) diverse onderhandelingen geweest welke in 2023 nog tot nieuwe uitgiftecontracten leiden. Deelplan 7 wordt later nog als tender in de markt gezet. De ontwikkeling van deelplan 8 (stationslocatie) is met een nieuwe stedenbouwkundige setting uitgewerkt en over het marktdeel van het programma moet nog definitief worden onderhandeld.
Planvorming Dijkzone.
Het resultaat van de tender voor de deelplannen 2 (deels, het ander deel ligt in Woenderskamp), 3 en 4 was vorig jaar al in de exploitatie verwerkt. De grondopbrengsten van deelplan 4, zullen op basis van nader gemaakte afspraken, naar verwachting in Q4 van 2023 worden afgerekend. Deelplan 6 is grotendeels opgeleverd. Voor de resterende deelplannen (5, 7 en 8) met particuliere woningbouwkavels in de dijkzone heeft een nadere stedenbouwkundige planuitwerking plaatsgevonden. De woningbouwopbrengsten zijn hier aangepast aan de nieuwe situatie én de nieuwe eenheidsprijzen per 1-1-2024.
Inventarisatie kosten.
Het bouwrijp maken is voor veel van de onderscheiden deelgebieden reeds uitgevoerd dan wel opgedragen. De deelplannen 5, 7 en 8 in de Dijkzone en deelplan 8 in het Binnengebied moeten nog wel bouwrijp worden gemaakt. Ook zijn de nodige deelgebieden al woonrijp gemaakt en is ook een begin gemaakt met de groeninplant. De betreffende nog te realiseren kosten zijn naar het prijsniveau van 1-1-2024 geïndexeerd.
Ten aanzien van de plankosten is dit jaar, zoals vorig jaar, samen met de plankosten voor de exploitatiegebieden Koudenhoek (Broodkorf) en Woenderskamp, en op basis van de inventarisatie van de afdeling stadsrealisatie, opnieuw een overzicht voor de benodigde plankosten opgesteld. Hierbij is rekening gehouden met de opnieuw toenemende complexiteit van uitvoering en de toenemende kosten van uitvoering nu veel deelprojecten tegelijkertijd in uitvoering zijn en er ook kostbare, eerder onvoorziene, tijdelijke maatregelen (o.m. het in stand houden van de fietsverbinding ’t Groentje tijdens de bouw van deelplan 8) voor de bereikbaarheid noodzakelijk zijn.
De kostenverdeling tussen Prorail en Gemeente van met name de noodzakelijke verbetering van de stabiliteit van de spoordijk heeft uiteindelijk geleid tot aanzienlijk verhoogde kosten voor de gemeente.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   31.156.000,-   voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2024   €   25.559.000,-   voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2023   €   31.424.000,-   voordelig
Verschil in NCW   €      5.865.000,-   nadelig

Toelichting verschillen

De kosten Bouw- en woonrijp maken zijn met ruim € 7,5 miljoen toegenomen. Tot de grootste oorzaken van deze toename behoren de toegenomen kosten van de spoordijkverzwaring, de kosten van de tijdelijke verlegging van de fietsroute ’t Groentje en de indexering van de resterende kosten welke ook terugslaan op oudere verplichtingen. Verder is aangesloten op de stand van zaken van de verplichtingen en zijn de aanbestedingsresultaten ingeboekt.
De post Plankosten is op basis van een, voor Woenderskamp, Hof van Holland en Koudenhoek opgestelde, nieuwe inventarisatie opnieuw bepaald waarbij voor de jaren na 2023 algemene inschattingen voor de drie genoemde gebieden zijn gemaakt. De plankosten zijn op basis van de bestedingen in 2023 hoger ingeschaald ten opzichte van vorig jaar. De opnieuw toegenomen complexiteit vanwege het feit dat veel plannen tegelijkertijd in uitvoering zijn gekomen én de ook hogere uitvoeringskosten vergen extra plancapaciteit en leiden tot hogere kosten. De toename bedraagt ca. € 1,4 miljoen.
De post Rente en kostenstijging is vanwege de nieuwe boekwaarde en hogere index op de nog te verwachten investeringen met ruim € 0,9 miljoen toegenomen.
De Woningopbrengsten nemen met ca. € 0,9 miljoen toe. Voor een deel ligt de oorzaak hiervan in definitieve prijsafspraken (contracten). Voor een ander deel is de nieuwe prijsadvisering (Metafoor) voor de te realiseren marktwoningen de oorzaak.
De post Overige Opbrengsten neemt met € 1,5 miljoen toe. Dit heeft grotendeels te maken met het opnemen van de afroming voor deelplan 6 (Dijkzone) en het verwerken van enige plussen en minnen met betrekking tot o.m. de onrendabele top van (gebouwd) parkeren.
De Opbrengstenstijging neemt, met name vanwege de aangepaste opbrengstpercentages met ca. € 2,3 miljoen af.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied