G285 Vlek 32 Zuiderveld
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 1.000 woningen en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 1.000 woningen |
|---|---|
Parkeren | Op maaiveld |
Bedrijvigheid | 4.500 m² brede school |
Openbare ruimte | Circa 25 ha |
Opp. plangebied | Circa 41 ha |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Ontwikkelaar extern | Diversen |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het westelijk gedeelte van dit gebied (Zuiderveld-West) heeft een vigerend bestemmingsplan dat circa 600 woningen mogelijk maakt en is verdeeld in 3 fases. Fase 1 en 2, in totaal ca. 455 woningen, zijn inmiddels voltooid. In 2023 hebben we fase 3 verder uitgewerkt. Een deel daarvan, te weten 37 woningen in de sociale huur, zijn ook al zelfs in 2023 opgeleverd. Een ander deel, ca. 100 projectmatige woningen, is in verkoop gebracht. De verkoopprocedure voor de resterende 10 vrije kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap zal voorjaar 2024 van start gaan.
Voor het oostelijk deel (Zuiderveld-oost) zijn eind 2021 de eerste ruimtelijke verkenningen uitgevoerd voor circa 400 woningen en een basisschool. Begin 2023 hebben we die ruimtelijke verkenning op basis van marktconsultatie bij moeten stellen in verband met de veranderde c.q. minder gunstige economische omstandigheden. Deze verkenningen vormen de basis voor een nog op te stellen bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan. Mede vanwege intern capaciteitsgebrek zal, in tegenstelling tot de eerder opgestelde planning die uitging van het ter vaststelling aanbieden van het bestemmingsplan aan de gemeenteraad eind 2023, de planologische procedure doorgeschoven worden naar 2024. Woningbouw zal dus op basis van het nieuwe planologisch regiem, Omgevingswet, mogelijk worden gemaakt.
Daarin zal tevens het in 2023 aangekochte bedrijfsterrein ten noordoosten van Zuiderveld Oost meegenomen worden. Dit bedrijfsterrein is als beheersmaatregel aangekocht. Door de aankoop is namelijk een grote hindercontour van ca. 300 meter komen te vervallen. De huidige bedrijfsbestemming zal omgezet worden naar een woonbestemming. Ook met de eigenaren van twee andere aan de noordzijde van Zuiderveld Oost gelegen bedrijfsterreinen vinden gesprekken plaats om te verkennen op welke wijze hun hindercontouren opgeheven kunnen worden dan wel tot een aanvaardbaar niveau kunnen worden teruggebracht, zodanig dat dat geen belemmering meer oplevert voor woningbouw. Met één van die twee partijen vinden zelfs verkennende gesprekken plaats over beëindiging van zijn bedrijfsactiviteiten teneinde de realisatie van ca. 120 woningen op dat terrein via zelfrealisatie mogelijk te maken. Verwacht wordt dat in 2024 daarover meer uitsluitsel kan worden gegeven.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Per 01-10-2022 | Per 01-10-2023 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2023 | ||
Verwerving | 25.709.000 | 27.060.000 | Woningbouw | 71.965.000 | 79.519.000 |
Bouw- en woonrijpmaken | 24.734.000 | 26.680.000 | Niet-woningbouw | 960.000 | 946.000 |
Plankosten | 5.474.000 | 6.020.000 | Overige opbrengsten | 3.156.000 | 3.158.000 |
Overige | -14.000 | -14.000 | Opbrengstenstijging | 2.438.000 | -1.296.000 |
Rente en kostenstijging | 16.572.000 | 16.467.000 | |||
Totale kosten | 72.475.000 | 76.213.000 | Totaal geraamd | 78.519.000 | 82.327.000 |
Gerealiseerd tot datum | 59.518.000 | 63.181.000 | Gerealiseerd tot datum | 31.494.000 | 35.472.000 |
Gerealiseerd in periode | 3.297.000 | 3.663.000 | Gerealiseerd in periode | 865.000 | 3.978.000 |
Nog te realiseren | 12.958.000 | 13.033.000 | Nog te realiseren | 47.025.000 | 46.855.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 6.112.000,- voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2024 € 5.014.000,- voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2023 € 4.860.000,- voordelig
Verschil in NCW € 154.000,- voordelig
Toelichting verschillen
De Verwervingskosten zijn gestegen met € 1,4 mln. omdat de Toorank-locatie is aangekocht als toevoeging aan de ontwikkeling van woningbouw.
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd. Plandeel Oost is uitgewerkt en verder uitgebreid. Daarnaast is de Toorank-locatie toegevoegd. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 1,9 mln.
Door een wat langere looptijd en de toevoeging van de Toorank-locatie zijn de Plankosten verhoogd met € 0,5 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Tezamen met een aangepast (groter) programma op de Toorank-locatie levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 7,6 mln.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt veroorzaakt door de iets gunstiger uitgangspunten en daardoor en gunstiger rente-effect. Per saldo heeft dit een positief effect op dit deelplan van € 0,1 mln.
Het verschil in Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de opbrengstenparameter van 2% naar -4% (Stadsbegroting 2024-2027). Dit heeft een negatief effect op dit deelplan van € 3,7 mln.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2023 | UITGEGEVEN | Programma 2024 | |
Woningen (aantal) | 96 | 106 | 0 |
Brede school (m² kavel) | 0 | 0 | 0 |
5. Risico(beheersing)
In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
- In Zuiderveld bestaat het risico dat het gebied niet volledig kan worden ontwikkeld volgens de plannen vanwege diverse belemmeringen en hindercirkels. Wellicht kunnen er daarom minder woningen worden gerealiseerd, waardoor er minder opbrengsten worden gegenereerd.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
