Waalsprong

Waalsprong Totaal

1. Kerninformatie

De Grondexploitatie Waalsprong omvat de ontwikkeling van de Waalsprong bestaand uit woningbouwgebieden, infrastructuur, bedrijventerrein, voorzieningen, water en natuur.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie:   31 december 2033.

2. Projectgegevens

Zie ook alle deelexploitaties van de Waalsprong op de volgende pagina’s
Ontwikkelaar: W. van Hees

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
In de Waalsprong is de verwachting dat er in 2023 grond voor 699 kavels uit wordt gegeven. In de jaarschijf 2023 van de grondexploitatie Waalsprong 2023 was het aantal kavels geraamd op 500. Het verschil zit met name in de uitgestelde leveringen van eind 2022 en een aantal grote leveringen in Hof van Holland en de Dijkzone. We merken dat het momenteel lastig is om de productie op peil te houden. Belangrijkste reden is dat het gaat om complexe gebiedsontwikkelingen die meer tijd vergen dan verwacht om samen met de externe ontwikkelaars tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. De Waalsprong wordt bovendien van een uitbreidingsopgave meer een inbreidingsopgave. Inspraak c.q. participatie van bestaande bewoners leidt in de regel tot langere doorlooptijden alsmede tot een toename van de plankosten. Maar ook de krapte  op de arbeidsmarkt, maakt het dat er niet altijd voldoende capaciteit is om de plannen conform de eerder aangegeven planning te ontwikkelen, voor te bereiden en/of te bouwen. Daarnaast zorgt de onzekere markt van dit moment dat de ontwikkelaars voorzichtiger zijn met het aangaan van nieuwe contracten. Verder is er ondanks een recente uitspraak (A15) nog steeds veel onzekerheid over stikstof. Ook andere aspecten kunnen leiden tot het bijstellen van planningen: netcongestie, leveringsproblemen bouwmaterialen, sanering Japanse duizendknoop, etc. Dit alles kan leiden tot ernstige vertraging in de planvorming en extra kosten.

In 2023 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Zuiderveld-Oost, Vossenpels-Noord, Koudenhoek Noord en Hof van Holland (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2024 slecht circa 120 kavels worden afgezet, omdat de verwachting is dat de uitgifte verder doorschuift naar de jaren 2025 en 2026. De verwachting is dat de markt dan weer meer in rust zal zijn. In die jaren ligt het aantal rond de 1.000 per jaar. Na 2026 verwachten we te gaan zakken naar een niveau van 400 à 500 per jaar. Vanaf 2027 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen.

Het proces m.b.t. de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waal-sprong loopt naar tevredenheid. Als de laatste contracten worden geëffectueerd dan zijn de ontwikkelrechten van de betrokken marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC zijn hierin meegenomen.

Gebieden in realisatie
De deelgebieden Groene Oever ( Visveld Noord ), Nijland , Vossenpels-Zuid , Vitens en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond. Daar resteert alleen nog de ontwikkeling van de laatste woningbouwlocatie op de locatie waar de afgelopen jaren een noodschool gehuisvest was en de verplaatsing van een tennisclub naar Koudenhoek.

De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie aan de Griftdijk (11 particuliere kavels, uitgifte 2024/2025) en een locatie met een supermarkt en circa 45 appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat (geplande uitgifte 2027).

In de Waaijer ( Ontgrondingen ) is de zandwinning gereed, zijn de oevers incl. fietspaden ingericht en zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Dat geldt ook voor alle woningen in Waaijenstein en de waterwoningen in de Lentse Plas. Voor 30 woningen aan de noordkant van de Zandse plas ( Vlek 50 ) is eind 2023 een tender uitgeschreven. Daarnaast gaat de gemeente op die locatie 20 kavels uitgeven voor particulier opdrachtgeverschap. Eind 2021 is het plassengebied de Waaijer opgeleverd. Begin 2024 starten we ook een tender voor 30 waterwoningen in de Lentse Plas. Aan de deelexploitatie Landschapszone ( Ontgrondingen ) is ook het natuurproject Oosterhoutse Waarden gekoppeld. De werkzaamheden lopen door tot eind 2025.

Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt de realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. Fase 1 en 2 zijn afgerond. In 2023 hebben we de plannen voor fase 3  verder uitgewerkt. Deze fase voorziet in ca. 145 woningen, waarvan 37 woningen in de sociale sector. De verwachting is dat alle gronden dit jaar uitgegeven worden, behalve de 10 vrije kavels.

Het merendeel van het woningbouwprogramma en de school in Stelt-Zuid is in 2022 opgeleverd. Verder wordt in 2024 een tender uitgeschreven voor circa 70 appartementen in dit deelgebied. Ook is in 2021 begonnen met de ontwikkeling van de Stelt-Oost . In dit plangebied zijn uiteindelijk 33 woningen (waarvan 8 appartementen) ontwikkeld. Deze zullen projectmatig worden gerealiseerd. De uitgifte van de grond vindt eind 2023 plaats. Verder zijn er in dit deelgebied 3 kavels gereserveerd ten behoeve van particuliere woningen. De verkoop hiervan start in 2024.

In Hof van Holland zijn diverse deelplannen volop in ontwikkeling, reeds opgeleverd of in aanbouw genomen. Naast de uitvoering van het tendergebied in deelplan 2 is ook veel vooruitgang geboekt in de deelplannen 1, 3, 4, 5 en 6. Er zijn in 2023 (deelplannen 8 en 10) diverse onderhandelingen geweest welke in 2023 nog tot nieuwe uitgiftecontracten hebben geleid. Deelplan 7 wordt later nog als tender in de markt gezet. De ontwikkeling van deelplan 8 (stationslocatie) is met een nieuwe stedenbouwkundige setting uitgewerkt en over het marktdeel van het programma moet nog definitief worden onderhandeld.

In Woenderskamp is de planvorming nagenoeg afgerond. Een klein gebied (naar schatting 8 woningen) langs de Griftdijk-Noord moet nog worden ontwikkeld. Hier wordt tijdelijk het woon-informatie-centrum (WIC) gevestigd. De ontwikkeling van dit gebiedje zal pas na opheffing WIC kunnen plaatsvinden.

De Dijkzone bevindt zich (administratief gezien) in zowel Hof van Holland als Woenderskamp en ligt tussen singel en Waaldijk. Met Waterschap Rivierenland (WSRL) is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de zuidrand van de Waalsprong om de combinatie van dijkversterking en gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.
Het resultaat van de tender voor de deelplannen 2, 3 en 4 is verwerkt. Voor het resterende deelplan 1 is de uitwerking gereed. De onderhandeling met de marktpartij, is op enkele uitvoeringsaspecten na, afgerond. De grondopbrengst van deelplan 4, zal op basis van nader gemaakte afspraken, naar verwachting in Q1 van 2024 worden afgerekend. Deelplan 6 is grotendeels opgeleverd. Voor de resterende deelplannen (5, 7 en 8) met particuliere woningbouwkavels heeft een nadere stedenbouwkundige planuitwerking plaatsgevonden.

In 2021 is het bestemmingsplan Ressen onherroepelijk geworden na een positieve uitspraak van de Raad van State. De gemeente heeft de infrastructuur aangelegd waarna Hornbach in 2022 kon starten met de bouw. De opening heeft medio 2023 plaatsgevonden.

Gebieden in voorbereiding
In het exploitatiegebied Koudenhoek is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (103 woningen) gereed en zijn de woningen opgeleverd. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (ca. 376 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Op basis van de definitieve uitwerking en programmering zal hier uiteindelijk ook nog een nadere c.q. definitieve (prijs-)onderhandeling moeten plaatsvinden. Er worden, mede gezien de planning, twee bestemmingsplannen opgesteld. Het bestemmingsplan voor het programma sport (waar ook de uit Laauwik te verplaatsen tennisvelden op korte termijn worden gehuisvest) is inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan voor het programma wonen gaat binnenkort in procedure.

Voor Vossenpels Noord zijn op 22 december 2021 het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Er is, veel later dan verwacht, een zitting bij de raad van State geweest. Het bestemmingsplan dient  te worden herzien. Het nieuwe besluit over het bestemmingsplan staat geagendeerd voor de laatste vergadering van de gemeenteraad in  2023  waarna het bestemmingsplan opnieuw ter inzage wordt gelegd. Omdat de door de Raad van State ingebrachte herstelpunten in de aangepaste versie van het bestemmingsplan zijn verwerkt wordt verwacht dat het bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2024 onherroepelijk zal worden al is een nieuwe beroepsprocedures nog niet uit te sluiten. We gaan ondertussen wel door met de noodzakelijke onderzoeken en voorbereidingen voor het bouwrijpmaken ook starten we met de voorbereidingen voor een marktconsultatie. Over de stedenbouwkundige uitwerking van de deelgebieden vindt constructief overleg met de bewoners plaats. Verder zijn er bewoners die te kennen hebben gegeven grond van de gemeente te willen kopen. Verkoop van grond is pas aan de orde na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Voor het deelgebied Zuiderveld-Oost is intern de opdracht verstrekt voor het opstellen van een verkavelingsstudie als opmaat voor het opstellen van een Beeldkwaliteitsplan en een concept ontwerpbestemmingsplan. Naar verwachting zal het ontwerpbestemmingsplan in 2024 aan de gemeenteraad worden aangeboden. Als beheersmaatregel is de gemeenteraad bij de behandeling van de VGP2023 reeds akkoord gegaan met de aankoop van de zogeheten bedrijfslocatie Toorank (voormalig distilleerderij). Met deze aankoop is het risico van een hindercontour van 300 meter (lees: belemmering voor een woonbestemming) weggenomen. Ook met de eigenaren van twee andere aan de noordzijde van Zuiderveld-Oost gelegen bedrijfsterreinen vinden gesprekken plaats om te verkennen op welke wijze hun hindercontouren opgeheven kunnen worden dan wel tot een aanvaardbaar niveau kan worden teruggebracht, zodanig dat dat geen belemmering meer oplevert voor woningbouw. Met één van die twee partijen vinden zelfs verkennende gesprekken plaats over beëindiging van zijn bedrijfsactiviteiten teneinde de realisatie van ca. 120 woningen op dat terrein via zelfrealisatie mogelijk te maken. Verwacht wordt dat in 2024 daarover meer uitsluitsel  kan worden gegeven. De uitgifte van de gronden in het plangebied Zuiderveld-Oost is gepland vanaf 2025.

Het college heeft de gebiedsvisie de Grift vastgesteld. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de Grift in november 2023 vastgesteld. Voor dit bestemmingsplan is een aanwijzing in het kader van de Crisis en Herstelwet (CHW) aangevraagd. Met vaststelling van het bestemmingsplan blijft de WVG van kracht. Er is een exploitatieplan is in voorbereiding voor het gevolg een van de huidige grondeigenaren tot zelfrealisatie wil overgaan. Met Overbetuwe, de provincie en Rijkswaterstaat zijn afspraken gemaakt over de verkeersmaatregelen bij en rondom Afslag 38. Met het Rijk vindt afstemming plaats voor aanvullende financiering in het kader van het BO MIRT Goederenvervoercorridors. Op basis hiervan worden nadere afspraken gemaakt over de realisatie. Knelpunt vormt de besluitvorming RvS over de doortrekking van de A15. Ook heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het transformatorstation nabij de Afslag 38 vastgesteld. In juni 2023 is dit station gereed gekomen. Er is inmiddels ook een zonnepanelenpark aan de oostzijde en 4 windturbines aan de noordzijde van Grift-Noord gerealiseerd. Aan deze oostzijde zal ook het project Skaeve Huse worden gerealiseerd. De bestaande bedrijventerreinen aan de Stationsstraat en de Rietgraaf gaan deel uitmaken van deze exploitatie. Voor dit gebied heeft de raad het actualisatieplan (bestemmingsplan) vastgesteld. Er zijn op dit plan beroepen ingediend bij de Raad van State.

Naast de bouwmarkt (opening zomer 2023) worden op de locatie Ressen ook een tankstation en een restaurant gerealiseerd. Ressen fase II wordt niet meer ingezet als bedrijvenlocatie maar zal parkachtig worden ingericht. Met diverse stakeholders is het omgevingsplan voor het landschapspark achter Hornbach verder uitgewerkt. Voor het tankstation en het restaurant werken we aan de voorbereiding van een tender. Eind 2021 is er een anterieure overeenkomst aangegaan t.b.v. een zorgcomplex aan de Hoeksehofstraat . Het betreft 57 zorgunits op het perceel van een boerderij.  Het bestemmingsplan is in september 2023 in procedure gebracht.

Binnen de deelexploitatie Groot Infra zijn grote infrastructurele aanpassingen uitgevoerd: de Ovatonde, de ombouw Prins Mauritssingel, Knoop Lent met station en fietstunnels. Maar in deze deelexploitatie is ook een hotel gerealiseerd en zijn kavels voor woningbouw verkocht. Ook het project Dorpensingel valt in dit project. Gemeente Nijmegen en Lingewaard hebben een Samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze SOK zijn ook de afspraken vastgelegd over de realisatie van de Vossenpelssestraat, Ressensestraat en de Vossenhol als onderdeel van het totaalplan Dorpensingel. In opdracht van beiden gemeenten is een projectteam gestart met de voorbereidingen van het ontwerp, de bestemmingsplannen etc. Het bestemmingsplan is in 2023 door de gemeenteraden van beide gemeenten vastgesteld. Het zuidelijk deel van de Vossenpelssestraat is inmiddels gerealiseerd. De gemeente heeft met SSH& een intentieovereenkomst getekend voor realisatie van 450 wooneenheden (300 studentenwoningen / 150 sociale huur voor ex-studenten) op de locatie Spoorstraat nabij het station Lent (onderdeel van de deelexploitatie Groot Infra). Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Daarmee is nu de start gemaakt met het ontwerpproces en aankoop particuliere kavels.

In 2020 is de voorbereiding gestart voor de gebiedsontwikkeling van de deelexploitaties Veur Lent en Hoge Bongerd . In 2021-2022 is de Raad intensief meegenomen in het planproces voor deze deelgebieden (tezamen Stadseiland genoemd). Op nadrukkelijke wens van de Raad is een Stadspeiling georganiseerd om daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad over hun voorkeuren voor de inrichting van Stadseiland. De stad heeft via de Stadspeiling haar voorkeur laten zien voor een Waalparkvariant zonder woningbouw op Veur Lent. Uiteindelijk heeft de raad op 28 september 2022 een besluit genomen om de uitkomsten van de Stadspeiling te volgen. Deze variant zal dus de basis vormen voor de verdere planuitwerking. Inmiddels zijn we hiermee in 2023 gestart. Daarbij onderzoeken we ook de kansen voor voorzieningen in het park en voor commerciële ruimten in de plint bij Hoge Bongerd. Op Veur Lent is inmiddels het Watersportcentrum gerealiseerd en in 2023 opgeleverd. De opening heeft in september 2023 plaatsgevonden.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   38.653.000,-    Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2024   €   31.711.000,-    Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2023   €   21.739.000,-   Nadelig
Verschil in NCW   €      9.972.000,-    Nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing zoals door de raad vastgesteld in de Stadsbegroting 2024-2027.

Voor dit project is een bedrag van € 31,7 mln. als voorziening opgenomen. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Dit tekort is gelijk aan de optelling van de tekorten van alle deelexploitaties van de Waalsprong die in dit VGP verklaard worden.
Vorig jaar in de VGP 2023 was dit bedrag vastgesteld op € 21,7 mln. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW naar 01-01-2024 wordt dit -€ 22,2 mln.
Vervolgens is in de Stadrekening 2022 besloten om het risico van een opbrengstendaling alsnog te verwerken in de planexploitaties. Daardoor daalde het resultaat op dat moment naar € 38,0 mln. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW naar 01-01-2024 wordt dit € 38,8 mln.
In deze VGP 2024 wordt voor dit project een bedrag van € 31,7 mln. als voorziening opgenomen (zie bovenstaand staatje). Dit is dus respectievelijk een verslechtering t.o.v. de VGP 2023 met € 9,5 mln. (verschil tussen een verlies van € 31,7 mln. en € 22,2 mln.) en een verbetering van het resultaat t.o.v. de Stadsrekening 2023 van € 7,1 mln. (verschil tussen een verlies van € 31,7 mln. en € 38,8 mln.).

Toelichting verschillen
Hieronder de belangrijkste verschillen t.o.v. de VGP2023 die ook hun doorwerking hebben in de resultaten in de deelgebieden. Bij de “toelichting verschillen” in de verschillende deelgebieden maken we melding van deze hoofdeffecten, daarnaast worden specifieke effecten die spelen in de verschillende deelgebieden toegelicht voor zover van toepassing/relevantie.

• Parameters Stadsbegroting 2024-2027

De parameters voor rente, kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijks vastgesteld in de Stadsbegroting (in dit geval de Stadsbegroting 2024-2027). De rentevoet blijft net als vorig jaar op 0% staan. De opbrengstenparameter voor 2024 verlaagd van 2% naar -4% en is de eerste paar jaren ook lager dan eerder werd aangenomen. Dit heeft een forse negatieve invloed op het resultaat. De kostenparameter is wel hetzelfde gebleven als vorig jaar werd aangenomen. Naast de aanpassing van de parameters hebben de veranderingen in de fasering en de nominale bedragen in de begroting ook invloed gehad. Ten slotte hebben de verschuiving van de startdatum (van 1-1-2023 naar 1-1-2024) en de betaalde rente over 2023 een effect gehad. Bij de grondexploitatie van de VGP 2021 behorende parameters hebben per saldo een nadeel op van € 16,0 mln.

• Kosten

Bij de herziening van de grondexploitatie zijn de CT-ramingen opnieuw tegen het licht gehouden. Voor zover er geen contracten waren afgesloten zijn de kosten geïndexeerd conform de prijsstijgingen over 2023 met 4,5%. Verder zijn er in een aantal deelgebieden kosten zowel neerwaarts als opwaarts herijkt o.b.v. de huidige inzichten. Belangrijkste aanpassing is de opname van extra kosten voor Vossenpels Noord, Zuiderveld, Hof van Holland en Groot Infra. Ook de plankosten zijn in alle deelplannen geactualiseerd en geïndexeerd. Daarnaast zijn de verwervingen in Zuiderveld-Oost (Toorank-locatie) toegevoegd. Op totaalniveau leiden deze wijzigingen tot een toename in de kosten en dus een nadeel van € 22,6 mln.

• Opbrengsten

De grondprijzen voor Woningbouw zijn dit jaar opnieuw gewaardeerd door een vastgoedadviesbureau. De uitgifteprijzen zijn op basis hiervan in de grexen opgenomen. Voor de uitgiften waarin we reeds in de (pre)contractuele fase zitten zijn de reeds afgegeven grondprijzen gehanteerd. Daarnaast zijn ook een aantal woningbouwprogramma’s geactualiseerd. Met name bij Zuiderveld-Oost zijn er woningen toegevoegd bij de uitwerking van de plannen. Per saldo levert dit een voordeel op t.o.v. de vorige VGP van circa € 20,5 mln.
Voor Niet-woningbouw zijn de prijzen voor zover van toepassing geïndexeerd met de opbrengstenparameters van 2023. Daarnaast is het programma aangepast. Verder zijn ook de uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen door een extern bureau gewaardeerd. Per saldo levert dit een voordeel op van € 0,5 mln.
Voor de post Overige opbrengsten is in diverse deelplannen (Vossenpels Noord, Koudenhoek, Hof van Holland, dekking Watersportcentrum) wijzigingen voorgedaan. Per saldo levert dit een voordeel op van € 4,2 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

• Afzetbaarheid kavels en bestaande panden in tempo en opbrengst: langere looptijd en/of lagere opbrengst.
• Bij de planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunstiger dan aangenomen.
• Mogelijk hogere kosten dan wel lagere opbrengsten i.v.m. netcongestie, stikstof, geluid en planschade.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied