G292 Vlek 36 Koudenhoek (vml. Broodkorf)
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw, een VMBO-school en sportvoorzieningen in Koudenhoek. In het verleden is hier al een stukje bedrijventerrein uitgegeven.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 479 stuks |
|---|---|
Parkeren | Afgestemd op hoeveelheid woningen en voorzieningen en de daarvoor geldende parkeernormen. |
Bedrijvigheid | 6.700 m2 BVO c.q. 15.778 m2 terrein |
Openbare ruimte | 90.491 m2 |
Opp. plangebied | 169.894 m2 |
Ontwikkelaar intern | P. Smaal |
Ontwikkelaar extern | Jongen-Zuid (Koudenhoek Zuid), BPD/Van Wonen en Talis (Koudenhoek Noord) |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
In het exploitatiegebied Koudenhoek is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (103 woningen) gereed en zijn de woningen opgeleverd. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (ca. 376 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Op basis van de definitieve uitwerking en programmering zal hier uiteindelijk ook nog een nadere c.q. definitieve (prijs-) onderhandeling moeten plaatsvinden.
Er zijn c.q. worden voor Koudenhoek-Noord twee bestemmingsplannen gemaakt. Het bestemmingsplan voor het programma sport is inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan voor het programma wonen gaat binnenkort in procedure.
Inventarisatie kosten.
Koudenhoek Zuid is inmiddels, op de groeninrichting na, compleet uitgevoerd. Voor Koudenhoek Noord is op basis van de laatste stedenbouwkundige uitwerking (definitief ontwerp) en het bijbehorend ruimtegebruik een nieuwe kostenraming prijspeil 2024 opgesteld.
Ten aanzien van de plankosten is, zoals ook vorig jaar, samen met de plankosten voor de exploitatiegebieden Woenderskamp en Hof van Holland, en op basis van de inventarisatie van de afdeling stadsrealisatie, een nieuw overzicht voor de benodigde plankosten opgesteld. Op basis van de voor 2023 vastgestelde en deels gerealiseerde plankosten zijn voor de komende jaren inschattingen gemaakt voor de benodigde plankosten in de toekomstige jaren. Afhankelijk van nog te maken afspraken over de taakverdeling in de planvorming met de marktpartijen kunnen de plankosten in de komende jaren nog gaan wijzigen.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2022 | Per 01-10-2023 | Per 01-10-2022 | Per 01-10-2023 | ||
Verwervingen | 16.682.000 | 16.561.000 | Woningbouw | 31.579.000 | 33.968.000 |
Bouw- en woonrijp maken | 12.503.000 | 12.503.000 | Niet-woningbouw | 3.050.000 | 3.008.000 |
Plankosten | 4.872.000 | 5.434.000 | Overige opbrengsten | 304.000 | -432.000 |
Overige kosten | 0 | 0 | Opbrengstenstijging | 1.318.000 | -1.106.000 |
Rente en kostenstijging | 11.030.000 | 10.552.000 | |||
Totale kosten | 45.087.000 | 45.050.000 | Totale opbrengsten | 36.251.000 | 35.438.000 |
Gerealiseerd tot datum | 30.804.000 | 33.640.000 | Gerealiseerd tot datum | 11.998.000 | 13.121.000 |
Gerealiseerd in periode | 1.545.000 | 2.836.000 | Gerealiseerd in periode | 34.000 | 1.123.000 |
Nog te realiseren | 14.283.000 | 11.410.000 | Nog te realiseren | 24.255.000 | 22.318.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 9.613.000,- nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2024 € 7.886.000,- nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2023 € 7.106.000,- nadelig
Verschil in NCW € 780.000,- nadelig
Toelichting verschillen
De post Verwervingen is met ca. € 0,1 miljoen gedaald. De oorzaak is het onderhandelingsresultaat.
De Plankosten zijn, in samenhang met de deelplannen Woenderskamp en Hof van Holland, opnieuw in beeld gebracht en de kosten vanaf 2024 zijn daarbij ingeschat. Er is sprake van een aanzienlijke toename van ca. € 0,6 miljoen.
De post Rente- en kostenstijging is met ca. € 0,5 miljoen afgenomen. Oorzaak is voornamelijk de lagere indexering van de kosten.
De opbrengsten Woningbouw zijn met ca. € 2,4 mln. toegenomen. Bij een gelijkblijvend programma is de oorzaak volledig te danken aan de toepassing van de nieuwe prijsadvisering voor 2024.
De post Overige opbrengsten is afgenomen met ca. € 0,7 mln. De opbrengst van de te verkopen woning Griftdijk 14 is vanwege de voorgenomen sloop en de alsdan te verkopen kavel afgenomen. De aftrek onrendabele top van de bij de appartementen voorziene gebouwde parkeerplaatsen is hoger geworden.
De post Opbrengstenstijging is met ca. € 2,4 mln. afgenomen vanwege de aangepaste parameters en fasering.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Koudenhoek | Programma 2023 | UITGEGEVEN | Programma 2024 |
|---|---|---|---|
Koudenhoek-Noord | 0 | 0 | 0 |
5. Risico(beheersing)
In de bijlage “Risico’s programma Grondbeleid” bij dit VGP wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
